Q : 甲이 乙에게 1억원을 대여해 주면서 乙 소유의 부동산을 담보로 제공받으려고 하자, 乙의 기존 채권자들인 A, B, C도 乙에게 담보제공을 요구하였습니다. 이에 따라 乙은 자신의 부동산에 甲과 A, B, C 등 4명의 채권자들에게 공동명의로 매매예약을 체결하고 각자의 채권액 비율에 따라 지분을 특정하여 소유권이전등기청구권보전의 가등기를 해 주었습니다. 그 후 乙이 채무를 변제하지 아니하는 경우, 시세 5억원 가량인 위 부동산에 대하여 1/4 지분을 가지고 있는 甲이 단독으로 자신의 지분만큼 매매예약완결권을 행사하여 乙에게 가등기에 기한 본등기절차의 이행을 구할 수 있을까요?
A : 한 채무자에 대하여 수인의 채권자가 있는 경우에 그 채무자의 부동산에 순차로 설정된 담보권은 그 설정 순위에 따라 처리하면 되지만, 수인의 채권자가 공동으로 하나의 담보가등기를 설정한 경우에는 그 담보권의 실행방법인 예약완결권의 행사를 어떻게 해야 하는지에 대해 많은 논의가 진행되어 왔습니다. 수인의 채권자가 반드시 공동으로 행사해야 하는지, 또는 채권자 중 1인이 전체를 위하여 행사할 수도 있는지, 아니면 각자 자신의 지분에 따라 단독으로 행사할 수 있는지 여부가 문제된 것입니다. 담보가등기 설정 등 그 담보계약에서 구체적으로 정한 약정내용이 존재하면 그에 따르게 되어 문제가 없지만, 아무런 약정이 없는 경우라면 그 담보권 실행을 위한 예약완결권의 행사를 어떻게 할 수 있는지가 채권자의 권리행사에 있어서 매우 중요한 의미를 갖게 됩니다.
수인의 가등기채권자가 채무자에 대하여 매매예약 완결권을 행사하는 경우에 그 수인의 채권자는 기본적으로 예약완결권을 준공유하는 관계에 있다고 해석되며, 그 예약완결권의 행사는 일종의 처분행위로서 채권자들의 일부로도 행사할 수 있는 보존행위와 달리 채권자 전원이 행사하여야 합니다. 대법원도 채무자에 대한 매매예약 완결의 의사표시 자체는 채무자에 대하여 복수채권자 전원이 행사하여야 하며, 채권자가 채무자에 대하여 예약이 완결된 매매목적물의 소유권이전의 본등기를 구하는 소는 필요적 공동소송으로서 매매예약완결권을 준공유하고 있던 복수채권자 전원이 제기하여야 한다고 판시하고 있습니다.
그런데 수인의 채권자와의 매매예약으로 공동명의의 가등기가 설정된 경우 이를 예약완결권의 준공유로 해석하더라도 이를 천편일률적으로 처분행위로 보아 채권자 전원이 공동 행사하여야 한다는 것은 다소 무리한 해석입니다. 매매예약의 행사방법에 대해 그 내용을 명시적으로 정하지 않은 경우에는 수인의 채권자가 공동으로 매매예약을 체결하게 된 동기 및 경위, 매매예약에 의해 달성하려는 담보의 목적, 공동행사 의사의 유무, 가등기담보권 설정의 관행 등을 종합적으로 고려하여, 수인의 채권자가 공동으로 매매예약완결권을 가지는 관계인지 아니면 채권자 각자의 지분별로 별개의 독립적인 매매예약완결권을 가지는 관계인지를 판단해야 할 것입니다.
대법원은 채권자가 채무자에게 돈을 대여하면서 채무자의 다른 채권자들과 공동명의로 매매예약을 체결하고 각자의 채권액 비율에 따라 지분을 특정하여 가등기를 마친 경우, 가등기가 설정된 경위 등 수인의 채권자들의 관계를 면밀히 검토하여 채권자가 각자의 지분별로 별개의 독립적인 매매예약완결권을 가지는 것으로 판단된다면 채권자들은 각자 단독으로 자신의 지분에 관하여 가등기에 기한 본등기절차의 이행을 구할 수 있다고 판시하고 있습니다.
따라서 사안의 경우 甲은 가등기 설정 경위 등을 놓고 볼 때 별개의 독립적인 매매예약완결권을 행사할 수 있으므로 乙을 상대로 단독으로 자신의 1/4 지분에 관하여 가등기에 기한 본등기절차의 이행을 구할 수 있습니다. 물론 시세에 따른 채권액 초과부분에 대한 정산의무는 당연히 거쳐야만 할 것입니다. SW
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