Q : 甲은 2015. 1.경 乙에게 서울 강남구 강남대로 소재 1층 상가점포를 임대하면서 임대보증금을 2억원(차임 매월 500만원)으로 임대차기간을 2015. 1. 25.부터 2017. 1. 24.까지로 정하여 상가점포 임대차계약을 체결하였고, 특약으로 임차인 乙이 차임을 3번 이상 연체하는 경우 계약해지통보를 통해 임대인 甲이 임의대로 乙의 물건 등을 반출하거나 폐기할 수 있도록 하는 강제인도약정을 체결하였습니다. 그 후 2016. 1.경 乙이 차임을 3회 이상 연체하자 甲은 임대차계약 해지를 통보하고 임의로 상가점포에 대하여 단전ㆍ단수조치를 취하였고, 그럼에도 불구하고 乙이 점포를 명도하지 아니하자 甲은 위 특약에 따라 상가점포에 임의로 자물쇠로 잠그고 임차인 乙의 간판을 철거해 버렸는데, 이러한 행위로 인해 甲은 어떠한 형사책임을 지게 되나요?
A : 최근 언론보도를 보면, 장기간 차임을 받지 못한 건물주가 출입문을 봉쇄하여 임차인의 건물 출입을 막는 바람에 오히려 건물주가 권리행사방해죄로 형사처벌을 받게 되었다는 기사가 심심찮게 들리고 있습니다. 임대인이 법적절차에 의하여 건물의 인도를 구하면 많은 시간과 비용이 들어 불편하다고 생각하여 임의로 임차인이 없을 때 출입문에 자물쇠를 바꾸거나 임차인의 짐을 임의로 반출하는 등의 방법으로 실력을 행사하여 임대차목적물을 사용하지 못하게 한다면, 이는 타인이 점유하고 있는 자신의 물건에 대한 점유를 침해한 것으로 형법상 권리행사방해죄로 처벌받게 됩니다.
강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용으로 임대인은 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 임대인이 임의로 강제집행을 하는 것은 금지되며, 임차인과의 사이에 특약으로 미리 약정하였다고 하더라도 그러한 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의하여 무효라고 할 것입니다. 따라서 甲의 행위는 권리행사방해죄에 해당합니다.
일반 주택과 달리 사안에서 상가건물을 임차하고 있는 乙의 상가점포에 대한 단전ㆍ단수조치와 간판철거행위 및 출입문 봉쇄행위는 乙의 영업행위에 심각한 지장을 초래하므로 甲의 행위는 업무방해죄에 해당할 수도 있다. 甲이 상가점포에 대하여 단전ㆍ단수조치를 취한 경우에도, 임대차 약정기간이 만료되었고 임대차보증금도 차임연체 등으로 공제되어 이미 남아있지 않은 상태에서 미리 예고한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 형법 제20조의 정당행위에 해당하여 처벌을 면할 수도 있겠지만, 사안과 같이 임대차 약정기간이 절반이나 남아 있으며, 임대차보증금도 거의 대부분 남아 있는 상태에서 계약해지의 의사표시와 경고만을 한 후에 일방적으로 단전ㆍ단수조치를 하였으므로 정당행위가 인정되지 않을 것입니다.
또한, 임대차계약을 체결할 당시 공인중개사가 입회하여 乙이 이를 확실히 용인하였다든가 아니면 간판철거 당시에 乙의 신고로 출동한 경찰관이 간판철거를 제지하지 아니하고 그냥 돌아갔다는 사정만으로 임대인의 간판철거 행위나 출입문 봉쇄행위가 죄가 되지 아니하는 것으로 오인한데 정당한 이유가 있었다고 볼 수도 없다고 할 것입니다.
따라서 甲과 乙 사이의 특약이 있었다고 하더라도 甲의 단전ㆍ단수조치에 이어서 행하여진 상가점포의 출입문 봉쇄행위와 간판 철거행위는 乙의 영업에 관한 업무를 방해한 것으로 甲은 권리행사방해죄와 업무방해죄로 처벌될 것입니다. 자기의 재산권을 행사한 행위로 인해 형사처벌을 받게 되는 엄청난 결과를 방지하기 위해서 사전에 제소전화해절차를 적극 활용하여 차임연체에 따른 분쟁을 쉽게 해결하고 인도절차의 집행권원을 미리 확보해 두는 것이 현명한 대응방법이라 하겠습니다. SW
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