Q : 甲은 미국 영주권을 취득한 재외국민이고, 甲의 아내와 딸은 미국 국적을 취득한 외국국적동포인 자입니다. 甲은 서울 강서구 목동 소재 아파트를 소유자 乙과 임대보증금 5억원, 임대차기간 2년(2015. 6. 1.~2017. 5. 31.)으로 정하여 임대차계약을 체결한 후, 2015. 6. 2.자로 위 임대차계약에 대하여 확정일자를 받음과 동시에 위 아파트를 인도받아 주민등록을 하지 않은 채 거주하기 시작하였고 甲의 아내와 딸이 그 직후 입국하여 2015. 6. 10.자로 위 아파트를 거소로 국내거소신고를 마치고 甲과 함께 거주하였습니다. 한편, 丙 은행은 2015. 10. 1. 위 아파트에 관하여 채권최고액 8억원의 근저당권설정등기를 마쳤는데, 그 후 乙이 대출금에 대한 원금 및 이자의 지급을 연체하자 위 아파트에 대하여 丙이 2016. 12.경 임의경매를 신청하여 위 부동산은 丁에게 낙찰되었습니다. 이 경우에 甲은 丙, 丁에 대하여 주택임대차보호법상의 대항력을 주장할 수 있나요?
A : 외국인 또는 외국국적동포가 구 출입국관리법이나 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 따라 외국인등록이나 체류지 변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고를 한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되는지 여부에 대하여 논란이 되어 왔습니다. 2015. 5. 14. 시행된 개정 주민등록법에 따라 재외국민도 주민등록을 할 수 있게 되었지만, 그 이전에는 재외국민인 甲으로서는 주민등록을 할 수가 없었고 사안의 경우와 같이 스스로 주민등록을 결한 상태에서는 여전히 대항력을 인정받을 수가 없었습니다.
이와 관련하여 대항력 취득의 요건인 주민등록에 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이 포함된다는 전제하에, 외국국적동포의 국내거소신고 및 거소이전신고는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건으로서의 주민등록과 동일한 효력이 있으므로 동거가족인 처와 딸의 국내거소신고로써 대항력을 취득하였다고 보는 견해와, 외국국적동포의 국내거소신고에는 주민등록과 같은 공시기능이 없는 점 등을 들어 임차인인 재외국민의 동거가족에 해당하는 외국국적동포가 한 국내거소신고 만으로는 주택임대차보호법상 대항력의 요건인 주민등록으로 볼 수 없으므로 대항력을 취득하지 못한다는 견해가 대립되어 왔습니다.
이에 대하여 대법원은, 출입국관리법과 재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률에 외국국적동포가 국내거소신고와 거소이전신고를 하면 주민등록법에 의한 주민등록 및 전입신고를 한 것으로 간주하고 있는 것은 외국국적동포는 주민등록법에 의한 주민등록을 할 수 없는 대신 국내거소신고와 거소이전신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해 주고자 하는 데 그 취지가 있는 점, 비록 외국인등록 등이 공시기능에 있어 주민등록에 비해 그 효과가 제한적이지만 주민등록의 경우에도 열람이나 등ㆍ초본의 교부가 본인이나 세대원 또는 정당한 이해관계가 있는 자 등에게만 허용되어 그 공시기능이 부동산등기와 같은 정도에는 미치지 못하는 한계가 있어서 외국인등록 등과 비교한 공시효과의 차이는 상대적인 데 그치는 점, 외국인 또는 외국국적동포가 출입국관리법이나 재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률에 따라서 한 외국인등록이나 체류지 변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대하여는 대항력의 요건인 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되어야 재외국민보호를 규정한 헌법정신에도 실질적으로 부합한다는 점 등을 고려하여 주택임대차보호법상의 대항력을 인정해야한다고 판시하여 입장을 정리하였습니다.
따라서 甲은 丙, 丁에게 주택임대차보호법상의 대항력을 주장할 수 있다고 할 것입니다. 다만, 주민등록법 개정으로 재외동포인 甲 스스로 주민등록을 할 수 있으므로 이를 통해 대항력을 갖추는 것이 바람직합니다. SW
webmaster@economicpost.co.kr
