[12·16대책 한달] 9억 초과 아파트 거래 급감… 대책 전 10분의 1 수준
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[12·16대책 한달] 9억 초과 아파트 거래 급감… 대책 전 10분의 1 수준
  • 이보배 기자
  • 승인 2020.01.17 18:09
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서울 아파트 거래량 78.8% 감소… 매매가 대비 거래량 반비례
대출규제 우려 '9억 초과' 90.8%, '15억 초과' 92.1% 거래량 '뚝'

'12·16부동산대책' 발표 이후 서울 아파트 거래량이 급감했다. 대출규제 우려로 인한 '눈치보기' 작전을 예상 못한 것은 아니지만 고가 아파트를 중심으로 급격히 감소한 거래량은 대책 이전의 10분의 1 수준으로 줄었다. 국토교통부의 실거래가 신고 시스템에 등록된 실거래 기록을 분석해봤다. <편집자주>

서울 아파트 실거래량이 급격히 감소한 가운데 서울 송파구의 한 공인중개업소 앞 한 시민이 9억 초과 매물 안내문을 보고 있다. 사진=뉴시스
서울 아파트 실거래량이 급격히 감소한 가운데 서울 송파구의 한 공인중개업소 앞 한 시민이 9억 초과 매물 안내문을 보고 있다. 사진=뉴시스

[시사주간=이보배 기자] 17일 국토교통부의 실거래가 신고시스템에 등록된 실거래 기록을 분석한 결과 계약일 기준, 지난해 12월17일부터 지난 16일까지 31일간의 실거래 신고된 서울 아파트는 총 2055건으로 나타났다. 

◆한 달 간 아파트 실거래 78.8% 감소… 9억 이상 거래 '뚝'

이는 지난해 11월16일부터 12월16일까지 대책 전 한 달 간 신거래 신고 건수 9701건 대비 78.8% 감소한 수치다. 전체 거래량이 5분의 1수준으로 감소한 것. 

거래량 감소세는 9억원 이상 고가 아파트를 중심으로 더 도드라졌다. '9억원 이하' 아파트 거래량은 전월 6981건 대비 1805건이 거래돼 74.1% 감소한 반면 '9억원 초과 15억원 이하'는 1860건에서 182건으로 90.2% 감소했고, '15억원 초과' 아파트는 860건에서 68건으로 92.1% 감소한 것으로 나타났다. 

이에 따라 '9억원 초과' 아파트 거래량은 대책 이전 한 달 간 2720건이 거래된 것과 비교했을 때 250건으로 줄어들며 10분의 1수준으로 감소했고, 전체 거래량(9701건) 대비 28.0%에서 11.2%로 절반 이상 줄었다.  
이는 정부가 12·16부동산대책을 통해 시가 9억원이 넘는 고가 아파트에 대한 대출 규제를 강화한 결과다. 

정부는 모든 차주의 투기지역, 투기과열지구 주택담보대출에 대해 시가 9억원 이하는 LTV(담보인정비율) 40%를, 9억원 초과는 20%를 적용했다. 또 시가 15억원이 넘는 초고가 아파트에 대해서는 주택담보대출을 금지했다. 

DSR(총부채원리금상환비율)도 투기지역·투기과열지구의 경우 시가 9억원 초과 주택에 대해 차주 단위로 DSR 규제를 적용한다. 현재 은행권 40%, 비은행권 60%인 DSR 한도를 2021년 말까지 40%로 하향조정할 예정이다. 

◆매매가 변동률 4주 연속 감소… 9억 이하는 '풍선효과' 

그런가 하면 서울 아파트 매매가격 변동률 역시 4주 연속 상승폭이 감소하고 있는 가운데 9억 이하 아파트의 경우 매매가 상승폭이 커지는 등 '풍선효과'를 일으키는 모양새다. 

서울 아파트 실거래량 감소와 매매가 변동률 상승폭이 축소되는 가운데 부동산시장에서는 9억원 이하 아파트에 대한 풍선효과를 우려하고 있다. /사진=뉴시스
서울 아파트 실거래량 감소와 매매가 변동률 상승폭이 축소되는 가운데 부동산시장에서는 9억원 이하 아파트에 대한 풍선효과를 우려하고 있다. /사진=뉴시스

17일 한국감정원이 발표한 '1월 2주간 아파트 가격동향'에 따르면 지난 13일 기준 서울 아파트 매매가 변동률은 지난주 0.07%에서 0.03%p 하락한 0.04%를 기록했다. 이는 12월16일(0.20%) 이후 0.10%→0.08%→0.07%→0.04%로 4주 연속 상승폭이 축소된 수치다. 

이와 관련 한국감정원 측은 "기존 규제를 비롯한 12·16대책의 영향 및 상승피로감 등으로 가격을 선도하던 주요 단지들이 대다수 관망세로 돌아서머 보합 내지 하락함에 따라 인근 중저가 단지의 상승여력도 둔화되며 지난주 대비 상승폭이 촉소됐다"고 평가했다. 

특히, 강남4구(서초·강남·송파 ·강동)은 매주 0.03%p씩 상승폭이 축소되며 0.01%를 기록했고, 이 중 서초구는 2019년 6월3주 이후 30주 만에 보합으로 전환됐다.  

반면 KB국민은행 부동산 리브온이 지난주 서울 아파트 가격을 전수조사한 결과 추가 대출 규제가 없는 9억원 이하 아파트 가격은 2주 전 0.26%에서 0.28%로 오름폭이 확대된 것으로 나타났다. 서울 25개 구 가운데 13개 구에서 상승폭이 전주보다 커진 것으로 조사돼 부동산시장이 우려했던 '풍선효과'에 무게감이 실리고 있는 것.  

다만, 정부가 이같은 내용을 반박하며 시장의 우려를 일축하고 있는 가운데 9억 이하 아파트의 '풍선효과'에 대한 전문가들의 전망도 엇갈리고 있다. 

국토부는 지난 15일 참고자료를 배포하고, 9억원 이하 아파트값은 서울 전체적으로 지난달 셋째주 0.17%에서 최근 0.12%로, 강남 4구는 0.36%에서 0.24%로 상승폭이 둔화했다며 '풍선효과'는 사실과 다르다고 반박했다.

그간 집값 상승을 견인해왔던 15억원 초과 초고가주택은 12월 5주부터 하락 전환됐고, 9억원 이하 중저가 주택도 서울 전체 뿐만 아니라 강남에서도 상승폭이 둔화해 일각에서 제기하는 풍선효과는 발견되지 않았다는 설명이다. 

이와 관련 부동산시장에서는 공급축소에 대한 우려가 해소되지 않으면 중장기적으로 '가격이 더 급격히 오를 수 있다'는 정부 정책에 대한 회의론과 정부가 9억 이하 아파트에 대한 강력한 규제를 준비하고 있는 만큼 '장기적으로 하향 조정이 불가피할 것'이라는 전망이 양립하고 있다. SW

lbb@economicpost.co.kr



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