[시사주간=이혜리 도시계획연구소 이사] 부동산 시장 역시 코로나19 팬데믹에서 벗어나지 못하고 있다. 모든 경제 지표와 마찬가지로 ‘과연 코로나19가 언제 종식될 것이냐’ 라는 불확실성과 함께 향후 경제 흐름이 L자 장기 불황, U자 서서히 반등 혹은 V자 빠른 회복의 여부에 따라 부동산 전망 또한 같은 방향으로 나아갈 것으로 예측된다.
물론 부동산 규제 정책으로 정부의 시장 관여가 부분적인 영향을 미치기는 했으나 전반적으로 규제 외 지역의 풍선효과와 대출 규제를 벗어난 중저가 주택의 가격상승은 릴레이 중이다. 부동산에 있어서 가격에 가장 큰 영향을 끼치는 요소는 ‘금리,유동자금,주택 공급량’ 이다.따라서 이들 요소를 면밀히 살펴볼 필요가 있다.
현재 기준금리는 매우 낮은 수준으로 한국은행 금통위는 5월 정례회의에서 기준금리가 현행 연 0.75%에서 0.5%로 인하될 것이라고 전망하고 있다. 부동산의 대출규제로 매수의 문턱은 높아졌으나 금리인하로 앞으로도 규제 외 지역의 일부 경기권과 부산 등에서는 여전히 거래가 활발하고 가격도 상승하는 풍선효과가 이어질 가능성이 높다.
또한 유동자금은 풍부하나 갈곳을 찾지 못하고 있다. 코로나19로 인해 금융상품의 수익률 악화와 실물 경기의 불안정한 상황이 이어지고 있다. 이에 따라 안전자산에 대한 투자심리가 높아지며 부동산으로 자금이 유입될 가능성이 높다.
서울의 주택 공급량의 경우 2020년 4만1013호에서 2021년 1만 4655호로 대폭 줄어들 전망이다. 경기권 역시 2020년 10만2691호에서 2021년 6만1421호로 줄어들 전망이다.
특히나 양질의 인프라가 갖춰진 지역의 주택 공급은 부족한 상태다. 앞으로도 서울 내의 주택공급은 분양가 상한제와 초과이익환수제 등으로 증가하기는 어려울 것으로 예상되며 5.6 공급 대책을 통해 이를 정부도 인지하고 있음을 알 수 있다.
5.6 공급 대책의 핵심 내용은 향후 3년간 수도권 핵심 입주물량 22만4000호, 서울은 연 7만2000호를 공급하겠다는 취지다. 특히 서울 지역의 주택 공급은 재건축 재개발에 의한 공급이 규제로 막히면서 유휴 부지를 확보해 공급하겠다고 밝혔다. 이 중 용산 정비창8000호 대규모 공급 발표는 용산 일대의 다시 투자수요들의 거래를 증가시키는 계기가 될 가능성이 매우 높다.
코로나19가 종식된 것이 아니며 경기 지표가 호전된 것이 아님에도 불구하고 규제 외 지역과 개발호재 지역의 국지적 가격 상승은 여전하다. 당연한 말이지만 향후 2020년 하반기 부동산 전망은 경기 회복세에 달려있다.
만약 코로나19가 장기화되어 L자형 침체기로 이어진다면 경기위축이 가시화되면서 부동산 시장 역시 침체될 가능성이 높다. 그러나 U자형, V자형의 경우 경기회복의 시점 및 기간에는 차이가 있겠으나 결국 우상향 그래프를 그리며 회복될 것이다.
나아가 그간의 종부세 인상, 양도세 강화, 대출 규제 등의 많은 규제 속에도 불구하고 ‘저금리시대, 갈 곳 없는 풍부한 유동자금, 양질의 주택 공급량 부족’으로 인해 부동산의 가격 하락은 쉽지 않을 전망이다. SW
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