Q : 甲은 2010년 7월부터 서울의 한 상가에서 미용실을 운영해 왔는데, 乙사가 2015년 이 상가건물을 인수한 뒤 2017년에 甲에게 이 상가건물이 40년이나 된 노후건물이라 재건축이 필요하다는 이유로 계약을 갱신하지 않겠다고 통보해 왔습니다. 그러나 甲은 가게를 넘겨받으려는 신규 임차인과 권리금 계약서를 작성한 뒤 乙사에 새로운 임차인과 임대차계약을 맺어 달라고 알렸습니다. 乙사는 甲에게 총 임대차기간이 5년을 초과해 계약갱신요구권이 없을 뿐만 아니라 건물을 재건축해야 하기 때문에 甲에게 권리금 회수기회 보호에 관한 요구권이 없다는 이유로 甲의 요구를 거부하였습니다. 이로 인하여 甲의 권리금 회수 계약은 무산됐고, 甲은 계속하여 같은 장소에서 미용실을 운영하면서 乙사가 甲이 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해했다며 소송을 제기하였습니다. 甲이 승소할 수가 있나요?
A : 상가건물 임대차보호법(이하‘상가임대차법’이라고만 함) 제10조의 4에서는 권리금 회수기회 보호와 관련하여 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 등의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.’라고 규정하고 있습니다.
다만 제10조 제1항 단서 각호에서 정한 임대차 계약갱신요구 거절사유인 임차인의 차임 연체(제1호), 부정한 방법에 의한 임차(제2호), 무단 전대(제4호), 고의․중과실에 의한 임차목적물 파손(제5호), 현저한 의무 위반(제8호) 등 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 해당하거나 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공(제3호)한 경우와 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요(제7호)가 있는 경우 등에는 권리금 회수를 보장할 필요가 없다고 규정하고 있습니다.
본 사안과 관련하여 이전의 하급심 소송에서는 상가건물 재건축의 필요성을 인정하여 신규 임차인과의 계약 체결을 거절한 乙사의 주장을 받아들여 甲의 청구를 받아들여주지 않았으나, 관련사건 서울고등법원 판결은 임차인이 전체 임대차기간이 초과하여 계약갱신의 요구권을 행사할 수 없는 경우에도 건물을 철거할 정도가 아니라면 임차인의 권리금 회수 기회를 보장해야 한다고 판시하면서 건물에 관한 유지․보수․관리를 제대로 해도 건물 대부분을 철거하거나 재건축을 해야만 안전사고를 예방할 수 있다고 할 만한 우려가 있을 경우에만 건물을 철거할 만한 사정이 인정된다고 보아 甲의 손을 들어 주었습니다.
그렇다면, 상가임대차법이 개정되어 상가건물에 관하여 임차인이 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년으로 연장되었으므로, 향후에는 임대차기간이 10년을 초과하여 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우라고 할지라도 임대인은 본건 법률 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하게 됩니다.
또한 10년의 임대차 갱신기간 초과 여부와 무관하게 임대인이 건물철거나 재건축을 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우라도 임대차건물에 대한 유지․보수 및 관리로 인하여 안전사고를 예방할 수 없어 반드시 건물 대부분을 철거하거나 재건축을 해야만 하는 상황이 아니라면, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하였거나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우에는 임차인은 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. SW
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