[이호종 변호사의 법률칼럼] 수용 당시에 해당 토지의 지목과 달리 평가되어 보상금을 유리하게 받을 수 있는 경우는?
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[이호종 변호사의 법률칼럼] 수용 당시에 해당 토지의 지목과 달리 평가되어 보상금을 유리하게 받을 수 있는 경우는?
  • 이호종 변호사
  • 승인 2020.12.10 20:55
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법무법인 해승 이호종 대표 변호사. 사진=법무법인 해승
법무법인 해승 이호종 대표 변호사. 사진=법무법인 해승

Q : 甲은 지목이 전인 토지에 관하여 의료시설(병원) 부지조성을 목적으로 토지의 형질변경허가와 농지전용허가 등 개발행위허가를 받은 후 그 즈음에 농지전용부담금까지 납부하고 건축허가를 받은 상태에서 해당 토지를 일부 성토 및 절토한 후 건축물 착공신청을 하였으나, 인근 주민들이 위 의료시설에 장례식장(영안실)의 설치를 반대하여 乙시는 甲에게 장례식장 설치에 관한 주민의견 동의서 또는 장례식장을 설치하지 않겠다는 확약서를 제출하지 않을 경우 건축물 착공신고를 수리할 수 없다고 이를 반려하였습니다. 그러던 중 甲 소유의 토지를 포함한 인근 일대가 택지개발예정지구로 지정되는 바람에 甲의 착공신고는 개발행위가 제한되는 지역이라는 이유로 재차 반려되었습니다. 그 후 甲 소유의 토지는 위 택지개발사업으로 인하여 수용되었는데, 사업시행자인 乙시는 甲 소유의 토지를 현재의 지목인 전으로 평가하여 그에 상당한 보상금을 산정하였습니다. 甲은 위 토지를 건축물 신축이 가능한 토지인 “대”로 평가받을 수 있을까요?

A : 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제2항에 따르면 ‘토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 하는 경우 등은 고려하지 아니한다.’라고 규정하고 있으며, 공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률 제81조는 ‘토지소유자는 지목변경을 할 토지가 있으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 지목변경을 신청해야 한다.’고 규정하고 있습니다.

지목 및 현황이 전인 토지에 관하여 형질변경허가를 받아 농지전용부담금을 납부하고 그 토지에 건물을 신축하기 위하여 건축허가까지 받은 토지에 관한 보상금 산정에 있어서 형질변경에 따른 ‘대지’로 평가할지, 지목에 따른 ‘전’으로 평가할지 여부에 따라 토지소유자가 수령하는 보상금은 커다란 차이가 발생합니다.

이와 관련하여 대법원은 ‘의료시설(병원) 부지를 조성하기 위하여 지목 및 현황이 전인 토지에 관하여 형질변경허가를 받아 농지전용금을 납부하고 성토, 정지작업 등의 공사를 시행한 다음, 그 토지에 병원을 건축하기 위하여 건축허가까지 받았다면, 이는 성토, 정지 등으로 토지의 형질을 외형상으로 사실상 변경시킨 것일 뿐만 아니라 그 토지의 형상을 원상회복이 어려울 정도로 변경시킨 것으로서 그 무렵 이 사건 토지는 대지로의 형질변경이 이루어졌다고 볼 것이고, 형질변경허가에 관하여 준공검사를 받지 않았다거나 그 토지의 지목을 대지로 변경시키지 않았다고 달리 볼 것이 아니다. 준공검사 후 토지의 지목을 대지로 변경할 여지가 있었고, 또한 그와 같이 형질이 대지로 변경된 이 사건 토지에 건축물을 신축하는 내용의 건축허가를 받고 건축물을 건축하려 하였을 뿐 이를 더 이상 전으로 사용하지 않았다. 이 사건 토지가 장차 건축물의 부지인 대지로 사용됨을 전제로 건축허가를 하였을 뿐만 아니라, 그 현황이 대지임을 전제로 개별공시지가를 산정하고 재산세를 부과하였고, 나아가 이 사건 토지를 형질이 변경된 현황에 따라 대지로 매매한 사정 등이 인정되는 이상, 이 사건 사업으로 수용될 당시 이 사건 토지에 건축물이 건축되어 있지 않아 이를 대지로 볼 수 없다고 하더라도, 이 사건 토지의 수용에 따른 보상액을 산정함에 있어서는 ‘현실적인 이용상황’을 고려하여 대지로 평가함이 상당하다.’고 판시하고 있습니다. 

따라서 이 사건 토지에 건축물이 존재하지 않는다고 해서 대지로 보지 않거나, 형질변경에 따른 준공검사를 받지 않았다는 이유로 이 사건 토지의 현실적인 이용상황을 전으로 보아서는 아니 될 것입니다. 실제로 이 사건 토지에 대해 甲은 ① 그 소유의 토지에 관하여 개발행위허가 및 농지전용허가를 받았고, ② 농지전용허가에 따른 농지전용부담금을 납부하였으며, ③ 건축허가를 받고 그 소유 토지에 관한 성토 및 절토 등 정지작업을 마쳤으므로, 乙은 甲 소유의 토지를 택지개발사업에 편입하여 수용함에 있어서 이를 대지로 평가하여 산정한 보상액을 지급하여야 할 것입니다. SW

law@haeseung.com



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