'세입자 말 바꾸기'…소유권이전등기 날짜가 명도소송 승패 가른다
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'세입자 말 바꾸기'…소유권이전등기 날짜가 명도소송 승패 가른다
  • 이보배 기자
  • 승인 2021.11.19 08:30
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실거주 건물매수인, 세입자 계약만료 6개월 전 등기 마쳐야
세입자 변심 차단 위해 '제소전화해' 조서로 권리 찾을 수도 
갱신요구권을 둘러싸고 집주인과 세입자 간 눈치 싸움이 치열하다. 사진=뉴시스
갱신요구권을 둘러싸고 집주인과 세입자 간 눈치 싸움이 치열하다. 사진=뉴시스

[시사주간=이보배 기자] #. 실거주 목적으로 세입자가 있는 주택을 매입해 임대인이 됐습니다. 매매계약 당시 세입자는 '나가겠다'고 했지만 이후 입장을 바꿔 임대차3법의 계약갱신요구권을 행사하겠다고 합니다. '실거주' 목적 임대인은 세입자의 계약갱신요구권을 거부할 수 있다고 알고 있는데 명도소송으로 세입자를 내보낼 수 있나요?

계약갱신요구권을 둘러싸고 집주인과 세입자 간 눈치 싸움이 치열하다. 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 했다가 말을 바꾸는 세입자가 늘어나면서 '명도소송'도 늘고 있다. 명도소송은 집주인이 세입자를 상대로 '건물에서 나가라'는 취지로 청구하는 소송이다.  

전문가들은 실거주 목적의 주택 매수인은 기존 세입자의 계약만료 날짜를 반드시 확인해야 한다고 당부하고 있다. 소유권이전등기를 마친 날짜에 명도소송의 승패가 갈린다는 설명이다. 

엄정숙 부동산전문 변호사는 "세입자의 계약만료 6개월 이전에 등기를 마치면 명도소송에서 승소할 수 있다"고 조언했다. 

주택임대차보호법 제6조의 3 제1항은 '임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'고 규정하고 있다. 

반면, 같은 항 8호는 '임대인이 실거주 목적일 때는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다'는 취지로 규정하고 있다. 세입자는 계약갱신요구권을 사용할 수 있지만 집주인이 실거주 목적일 때는 사용할 수 없다는 뜻이다. 

실제 실거주 목적으로 건물을 매수했다가 명도소송에서 패소한 판례를 살펴보면, 기존 집주인 A씨와 세입자 B씨는 2년 기한의 임대차 계약을 했다. 

B씨는 임대차3법에 따라 계약기간이 끝나기 전 A씨에게 갱신요구권을 행사했지만 A씨는 실거주 목적의 매수인 C씨에게 주택을 팔았다. 

새로운 임대인이 된 C씨는 세입자 B씨에게 "실거주 목적으로 집을 산 것이니 나가달라"며 명도송을 냈고, B씨는 "갱신요구권을 행사했으니 못 나간다"고 맞섰다. 

실거주 건물매수인은 임차인의 계약만료일로부터 6개월 이전에 소유권이전등기를 완료해야 명도소송에서 승소할 확률이 높다. 사진=뉴시스
실거주 건물매수인은 임차인의 계약만료일로부터 6개월 이전에 소유권이전등기를 완료해야 명도소송에서 승소할 확률이 높다. 사진=뉴시스

당시 재판부는 세입자 B씨의 손을 들어줬다. 재판부는 "실제 거주를 이유로 한 갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 본다"면서 "세입자 B씨의 갱신요구권이 정당하다"며 C씨가 낸 소송을 기각했다. 

임차인 B씨는 계약종료일로부터 6개월이 된 시점에 기존 임대인 A씨를 상대로 갱신요구권을 정당하게 행사했고, 당시 A씨는 갱신을 거절할 만한 정당한 이유가 없었으며, 매수인 C씨가 실거주 목적으로 매입했더라도 소유권이전등기를 임차인이 갱신요구권을 행사한 이후에 했기 때문에 임차인의 갱신요구권이 우선한다는 게 기각 사유다. 

이 때문에 엄 변호사는 "실거주 목적으로 주택을 매입해야 하는 경우, 명도소송을 염두에 두고 기존 주택을 매수하기 전부터 임차인의 계약 기간 만료일을 확인하는 것이 중요하다"고 말했다. 

계약만료일로부터 6개월 이전에 소유권이전등기를 완료한 후 실거주 목적에 의한 갱신 거절 등을 해야 명도소송에서 승소할 수 있다는 설명이다. 

또 갱신요구권 행사 관련 세입자의 말 바꾸기가 염려된다면 집주인들은 제소전화해 조서로 권리를 찾을 수도 있다. 

제소전화해란 민사분쟁 시 당사자 간 분쟁이 소송으로 번지는 것을 막기 위해 소송 전에 법관 앞에서 화해 조서를 받는 제도다. 확정 판결과 같은 효력을 가지기 때문에 약속이 지켜지지 않는 경우 조서를 기초로 강제집행이 가능하다. 

물론 제소전화해를 위해서는 세입자와의 원만한 합의가 우선이다. 제소전화해는 세입자의 동의 없이 할 수 없기 때문이다. 계약 당시 "갱신요구권 행사를 하지 않겠다"는 구두상 합의가 있었다면 '계약기간이 만료될 때 건물을 비운다'는 취지의 제소전화해 신청서를 법원에 접수하는 게 좋다. 

임대차계약서, 인감증명서 등이 필요하고, 제소전화해 조서가 성립됐음에도 향후 세입자가 갱신요구권을 행사하겠다고 말을 바꾼다면 조서를 기반으로 강제집행할 수 있다. SW

lbb@economicpost.co.kr




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