물체를 있는 모양 그대로 그려냄. 또는 그렇게 그려 낸 형상. '사진'의 사전적 정의 입니다. 휴대폰에 카메라 기능이 생긴 이후 언제 어디서든 원하는 사진을 찍을 수 있게 됐는데요. 가끔 피사체 외에 의도치 않은 배경이나 사물이 찍힌 경험 있지 않으신가요? 그런 의미에서 사진은 의도한 것보다 많은 이야기를 담고 있는 것 같습니다. 사진을 매개로 다양한 정보와 그 속에 담긴 이야기를 전달하는 '이보배의 말하는 사진' 지금 시작합니다. <편집자주>

[시사주간=이보배 기자] 요즘 제 일과 중 하나는 동네 부동산에 들러 전세 매물이 나왔는지 알아보는 일입니다. 오는 9월 전세계약 만기를 앞두고 있는데 집주인이 '실거주' 의사를 슬쩍 흘렸기 때문인데요. 

"아직 확실하지는 않다"면서 3개월 전까지 정확히 말해준다는데 세입자 입장에서 불안한 마음에 손을 놓고 있을 수가 있어야 말이죠. 임대차 3법 시행 시점에 이사를 한 터라 계약갱신권을 요구할 생각에 4년까지는 이사 걱정 없이 살 수 있을 줄 알았는데 빨간불이 켜진 셈입니다. 

그래서 이번 회차에는 계약만기를 앞둔 집주인과 세입자가 알아두면 좋을 정보를 알려드릴까 합니다. 물론 이미 알고 계신 독자 분들도 많겠지만 이 같은 정보는 곱씹을수록 기억에 오래 남는 법이니까요. 

먼저 임대차 3법에서는 계약만기가 됐더라도 집주인이 실거주 목적이라면 세입자의 계약갱신권을 거부할 수 있다고 규정하고 있습니다. 

다만 묵시적 계약갱신이 된 상태라면 법률상 계약 유지에 해당해 계약이 끝날 때까지는 세입자를 내보낼 수 없고, 이 경우 세입자가 버티더라도 집주인은 명도소송을 제기할 수 없습니다. 

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말하고, 묵시적 계약갱신이란 자동으로 계약이 연장된 것을 말하는데요. 

집주인과 세입자가 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 연장이나 계약 조건 등에 대한 의견을 나누지 않았다면 계약이 끝난 시점에 자동으로 계약이 연장되는 것입니다. 

즉, 집주인이 실거주 목적으로 세입자에게 계약해지나 계약갱신요구권을 거부할 때는 계약이 끝나기 6개월 전부터 최소 2개월 전에는 통보해야 한다는 말입니다. 

묵시적 계약갱신으로 계약이 연장됐다면 세입자는 재연장 기간 안에 언제든 집주인에게 임대차 계약해지를 통보할 수 있습니다. 이때 통보한 날로부터 3개월 후 해지 효력이 발생하니 그 안에 이사 준비를 하면 되는 것입니다. 

만약 집주인이 묵시적 계약갱신 기간에 반드시 실거주해야 하는 불가피한 상황이라면 충분한 보상 합의가 필요하고, 집주인과 세입자가 묵시적 계약갱신 기간 내 합의 날짜를 확정한다면 법률상 그날로부터 임대차계약은 해지됩니다. 

반대로 세입자의 경우, 2달 이상 월세를 연체 중이라면 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 

집주인은 실거주와 같은 특별한 사유가 없는 한 세입자의 계약갱신요구권을 거부할 수 없지만 세입자가 2달 이상 월세를 연체한 경우라면 상황이 다릅니다. 

임대차3법에 따르면 세입자는 기존 2년에서 4년으로(2+2) 1회의 계약갱신을 요구할 수 있고, 집주인 입장에서는 본인이나 가족이 실거주할 경우나 세입자가 2달 이상 월세를 연체하면 계약갱신요구를 거부할 수 있도록 보장하고 있기 때문입니다.  

집주인이 세입자에게 임대차 계약 해지를 통보할 때는 집주인의 의사가 세입자에게 도달해야만 해지효력이 발생하는데요. 이때 내용증명을 통해 해지 의사를 전달하는 것이 효과적입니다. 

만약 집주인의 계약 해지 의사를 전달받고도 세입자가 나가지 않는다면 집주인은 위에 언급했던 명도소송을 제기해야 하는 것이죠.  

법도 종합법률사무소 엄정숙 부동산 전문 변호사는 "종종 명도소송에서 집주인이 승소판결을 받더라도 강제집행에서 점유자가 바뀐 문제가 발생하면 승소판결문이 무용지물이 되는 경우가 있기 때문에 명도소송과 함께 점유이전금지가처분 절차를 진행하는 게 좋다"고 조언했습니다. 

점유이전금지가처분이란 명도소송을 진행할 때 세입자가 다른 사람에게 전대(임대)하는 것을 금지하는 가처분을 말하는데요. 엄 변호사에 따르면 명도소송 진행 시 이를 함께 진행하는 비율이 98%에 달한다고 합니다. SW

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