尹정부, 임대차법 전면 재검토···법 개정 난항 예상
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尹정부, 임대차법 전면 재검토···법 개정 난항 예상
  • 유진경 기자
  • 승인 2022.05.04 08:56
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인수위, 새 정부 국정 비전·110개 국정 과제 등 발표
文정부 정책 대대적 손질…차별화·정상화 의지 담겨
기업 세제 지원·규제 완화…금융투자도 대폭 활성화
국정과제 실천에 209조…지출효율화·재정준칙 도입
사진=뉴시스
사진=뉴시스

[시사주간=유진경 기자] 전셋값 급등의 주요 요인으로 지목된 '임대차보호3법'(전월세상한제·계약갱신청구권제·전월세신고제)이 새 정부 출범 후 수술대에 오른다. 

앞서 윤석열 대통령 당선인은 대선 과정에서 '임대차법 전면 재검토'를 공약했다. 또 대통령직 인수위원회도 출범 초기인 지난 3월28일 "임대차3법이 시장에 혼란을 줘 폐지나 축소 같은 제도 개선이 필요하다"고 밝혔다. 

새 정부에서는 임대차3법의 '폐지'가 아니라 '개선'하는 쪽으로 방향이 잡혔다. 시행한 지 2년이 된 법을 갑자기 폐기하면 주택임대차 시장에 또 다른 혼선을 일으킬 수 있기 때문이다. 또 '여소야대' 국회 상황에서 법 개정에 난항이 예상되는 점도 한몫했다. 

지난 2020년 7월 시행된 임대차3법은 세입자가 원하면 전·월세 계약(2년)을 한 차례 연장(계약갱신청구권)할 수 있도록 했다. 또 전·월세 인상률을 최고 5%(전월세상한제)로 제한하고, 전·월세 계약을 30일 안에 의무 신고(전월세 신고제) 하도록 했다. 

임대차 3법은 당초 취지와 달리 전셋값 급등과 전세 물량 품귀 현상이 빚어졌다. 부동산R114에 따르면 전국 아파트 전셋값은 문재인 정부 들어 5년간 40.64% 상승했다. 임대차법 시행 이전 3년 2개월간 10.45% 오르는데 그쳤으나, 시행 이후 불과 1년 7개월 만에 27.33% 급등했다.

부동산R114 관계자는 "문재인 정부 5년 누적 상승분의 4분의 3가량이 임대차3법 시행 이후 단기간에 이뤄졌다"며 "과거 2년 주기의 임대차계약이 4년(2+2) 주기로 변하고 5% 상한제로 변경되면서 원활한 전세 물건 소통이 어려워진 영향"이라고 설명했다. 

또 '전세의 월세화 현상'도 뚜렷해졌다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울 아파트의 월세 거래량은 7만2634건으로 집계됐다. 2020년(6만857건)보다 약 19%(1만1777건) 증가한 것으로, 지난 2011년 관련 통계가 집계된 이후 가장 많다. 

부동산 시장에선 오는 7월 임대차3법 시행 2년이 도래하면서 새로운 갱신 물량은 전월세상한제의 적용을 받지 않아, 주변 시세만큼 급등할 것이라는 전망에 무게가 실리고 있다. 대출 규제에 따른 전세대출이 제때 되지 않으면 월세 전환 속도가 빨라지고, 주거난이 심화할 수 있다는 우려가 제기된다. 

원희룡 국토교통부 장관 후보자는 지난 2일 국회 국토교통위원회가 진행하는 인사청문회에서 임대차3법과 관련해 "폐지에 가까운 근본적 개선을 해야 한다는 생각"이라고 말했다. 이어 "갱신에서 배제되는 임대차 계약 때문에 8월을 걱정하는 시각이 있는데, 이상 동향은 보이지 않는다"며 "면밀히 모니터링하면서 선제적으로 안정화 정책을 펴겠다"고 강조했다. 


새 정부에서는 주택임대차 시장의 혼선을 최소화하기 위해 단기적인 보완책을 우선 추진될 것으로 전망된다. 우선 임대인을 위한 '인센티브 제도'가 거론되고 있다. 자발적으로 계약기간을 연장하거나, 임대료를 시세보다 낮게 올리고, 월세를 전세로 전환하는 임차인에 한해 세금을 감면해주는 등 다양한 혜택을 지원해 임대차 시장의 안정화를 유도하는 방식이다. 

이를 위해 '등록임대사업자 제도' 부활도 유력하게 검토되고 있는 것으로 전해졌다. 문재인 정부는 지난 2020년 7·10 부동산 대책을 통해 아파트 등록임대사업자 제도를 폐지했다. 새 정부에서 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트에 대해 등록임대사업자 제도를 부활해 임대료 인상을 일정 기준을 제한하고, 종합부동산세와 양도세 중과 감면이나 배제 등의 세제 혜택을 주는 방안이 추진될 것으로 예상된다. 

일각에선 최대 4년까지 연장할 수 있는 현행 제도를 폐지하고, 전세 기간을 최대 3년까지 늘리는 개선안이 추진될 것이라는 관측이 나온다. 또 전·월세 상한제의 상한율을 현행 5%보다 높게 설정하는 방안도 점쳐진다. 다만, 법 개정을 위해서는 국회 통과가 필수적이나 여소야대 상황에서 개정이 쉽지 않아 보인다. 

전문가들은 임대차3법 개선에 따른 시장 충격을 최소화하기 위해 보완대책을 추진해야 한다고 조언했다. 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "오는 7월 임대차3법 시행 2년이 지나면 인상폭의 제한이 없기 때문에 전셋값이 크게 오를 가능성이 있다"며 "보유세 부담이 늘어난 집주인들이 전월세를 올려 부담을 전가하려는 움직이 있을 것"이라고 내다봤다. 

권 교수는 "주택임대차 시장의 안정을 위해서는 전월세 물량을 확대해야하지만, 현실적으로 단기간에 물량을 늘리기가 불가능하다"며 "임대차 계약기간을 3년으로 늘리고, 임대인에게 임대 주택 공급에 따른 세금 감면 등의 인센티브를 제공하는 방식의 보완대책이 병행돼야 한다"고 덧붙였다. SW

yjk@economicpost.co.kr




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