Q : 임차인 갑은 2019년 11월경 임대인 을과 임대차 보증금 6억 원에 계약기간을 2년으로 하는 임대차계약을 체결하여 거주하다가 을에게 계약갱신을 요구하였으나 을이 직접 거주하겠다는 이유로 계약갱신을 거절하는 바람에 어쩔 수 없이 다른 곳으로 이사를 가야만 했습니다. 2년간 많이 오른 보증금을 감당하지 못하여 외곽의 다른 지역으로 거주하여 상황을 모르고 있다가 최근에 우연히 을이 직접 거주하고 있지 않고 새로운 임차인을 구하여 보증금을 9억원으로 대폭 올려 임대차계약을 체결한 사실을 알게 되었습니다. 을이 직접 거주하지 않는다면 갑이 계약갱신을 통하여 계속 거주할 수 있었을 것으로 보이는데, 이러한 경우에 갑이 을에게 취할 수 있는 조치는 무엇일까요?
A : 주택임대차보호법(이하 ‘법’이라고만 합니다.)에 따르면 임차인의 계약갱신요구권(법제6조의3 제1항)과 차임 증액 범위(법제7조 제2항)를 규정하고 있어서 이를 통상 ‘2년+2년, 5% 증액 상한’으로 부르고 있습니다. 소위 임차인이 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 경우 임대인이 법제6조의3 제1항 각호의 법정 사유에 따른 거절이 없으면 계약갱신의 효과가 발생하여, 기존 임대차계약기간인 2년과 동일한 기간인 2년으로 계약된 것으로 보며 보증금과 차임은 각 5%의 범위 내에서만 증액이 가능하다는 내용입니다. 2020. 7. 31. 시행된 법에 의해 계약갱신요구 등에 관한 조항이 신설되었으며, 이 법 시행 이전에 체결된 임대차계약에도 동일하게 적용되므로 갑도 새로 시행된 법에 따라 을에게 계약갱신을요구할 수 있는 임차인에 해당합니다.
계약갱신 요구를 받은 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 대표적인 사유로 임대인이 직접 거주하는 경우(법제6조의3 제1항 제8호)를 들 수 있습니다. 이러한 경우에는 정상적으로 임대차계약이 갱신되었다면 그 계약이 존속 중일 기간인 2년이 지나기 전까지는 정당한 사유 없이 제3자에게 임대차목적물을 임대할 수 없습니다. 을은 이를 위반하여 제3자에게 새로운 임대차계약을 체결하였으므로 원칙적으로 계약갱신 거절로 인한 손해를 배상해야 합니다(법제6조의3 제5항). 따라서 갑을 을에게 손해배상금의 지급을 청구할 수 있습니다.
손해배상금의 액수는 을과의 합의가 이루어지지 않는 경우 ‘① 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월 분에 해당하는 금액, ② 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, ③ 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액’ 중 큰 금액으로 정해집니다. 사례의 경우, 환산월차임 3개월 분은 300만 원(6억원×0.02÷12월×3월), 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년 분은 1,200만 원[{(9억원×0.02÷12월)-(6억원×0.02÷12월)}×24월]이며, 을의 갱신거절로 인하여 갑이 입은 손해로는 갑작스럽게 다른 지역으로 이사하는 과정에서 지출하게 된 이사비용, 중개수수료, 다른 지역에서 생활하면서 부득이하게 추가로 지출하게 된 비용 등을 포함하여 산정하는데, 위 세가지 손해금액 중 가장 큰 금액을 선택하여 을에게 청구하면 됩니다. 다만, 위 ①, ②의 경우에는 손해액 산정이 간명하지만 ③의 손해액은 통상적인 민법상 손해배상액 산정 방식에 따라 상당한 시간과 노력을 들여 입증해야만 합니다.
법적인 청구를 위해서는 임대차목적물에 대한 기본 정보가 필요한데, 이를 얻기 위해서 주택임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자 부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있습니다(법제3조의6 제3항). 임대인이 직접 거주하겠다는 사유로 인하여 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자도 정보제공을 요청할 수 있는 이해관계인에 해당하므로(법 시행령 제5조 제5호), 갑은 을에게 손해배상청구의 소를 제기하기에 앞서 해당 주택의 확정일자 부여일과 차임 및 보증금에 관한 정보를 미리 제공받아 을이 직접 거주하지 않은 사실 입증과 손해배상금 산정에 적극 활용하시기 바랍니다.
한편, 계약갱신 거절에 정당한 사유가 존재하는 경우에는 제3자와 임대차계약을 체결한 임대인에 대하여도 손해배상청구가 제한되는데(법제6조의3 제5항), 최근 하급심 판결에 따르면 임대인이 손해배상책임을 면할 수 있는 ‘정당한 사유’에 관하여 “갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우이거나 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등을 의미한다(서울중앙지방법원 2022가소1067836 판결 참조).”고 판시하고 있습니다. 해당 사건에서 임대인은 정부 정책 변화로 대출이 어려워져 부득이 제3자에게 임대하게 되었다고 항변하였으나 이는 정당한 사유로 받아들여지지 않았습니다. 따라서 갑은 소제기에 앞서 임대인이 직접 거주를 하지 못하게 된 사정을 알아본 후 그 사정이 손해배상책임을 제한할 정당한 사유에 해당하는지 여부를 법률전문가의 상담을 통해 미리 확인할 필요가 있습니다. SW
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