미혼특공·무순위 청약 등…2023년 달라지는 부동산 제도 
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미혼특공·무순위 청약 등…2023년 달라지는 부동산 제도 
  • 이보배 기자
  • 승인 2022.12.17 13:47
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무순위 청약 거주 지역 요건 폐지 
공공분양 미혼청년 특별공급 도입

내년부터 무주택자라면 거주지역과 상관없이 무순위로 청약을 신청할 수 있게 된다. 또 공공분양 청약에 미혼청년 특별공급이 만들어지는 등 세제를 비롯해 금융, 청약 부문 부동산 제도가 크게 바뀔 것으로 보인다. 부동산R114가 이 같은 내용을 골자로 소개한 '2023년 달라지는 부동산 제도'를 살펴봤다. <편집자주>

2023년부터 세제를 비롯해 금융, 청약 부문 부동산 제도가 크게 바뀔 것으로 보인다. 사진=뉴시스
2023년부터 세제를 비롯해 금융, 청약 부문 부동산 제도가 크게 바뀔 것으로 보인다. 사진=뉴시스

[시사주간=이보배 기자] 내년 1월부터는 부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경된다. 개인이 유상으로 부동산을 취득한 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해왔다. 

그러나 1월1일부터는 유상취득, 원시취득(건물을 신축해 취득)의 경우, 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부해야 한다. 

또 증여로 부동산을 취득할 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 '시가표준액(개별공시가격 등)'을 적용했으나, 2023년 증여분부터는 '시가인정액'으로 취득가액이 매겨진다. 

시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준이다. 

증여도 일반 거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 적용됨에 따라 취득세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 

◇ 양도소득세 이원과세 5년→10년 기간 확대 

양도소득세 이월과세 적용 기간도 현행 5년에서 10년으로 확대된다. 

배우자 또는 자녀 등에게 부동산을 증여한 후, 이월과세 적용기간(현행 5년)이 지나고 매도하면 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 가액으로 양도차익을 계산한다. 

이 경우, 취득금액은 높이고 양도차익은 줄어 양도세가 절세되는 효과가 있었다. 하지만 2023년 증여건부터는 양도세 이월과세 적용기간이 5년에서 10년으로 늘어나 절세 요건이 까다로워진다. 

중소기업 장기근속자라면 특별공급 가점 기준 내용도 살펴봐야 한다. 5년 이상 무주택일 경우 5점 배점 되던 무주택 기간이 3년당 3점, 최대 15점으로 변경되기 때문이다. 

기술·기능 인력과 자격증 보유 항목이 하나로 통합됐으며, 세부항목 간 난이도, 위상 등을 고려해 배점을 차등화했고, 수상 경력은 최초 중소기업 입사일 이후 수상한 경력만 인정하고, 중복 수상은 인정되지 않는다. 

또 미계약분 발생 시 반복해서 청약을 진행해야 했던 현장의 불편함을 감안해 본 청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고, 예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 대폭 확대했다. 

이 같은 변화는 청약 진입장벽을 낮춰 분양 수요를 늘리고, 미분양 해소에도 도움이 될 전망이다. 

재건축 안전진단 문턱도 낮아진다. 안전진단 평가 시 구조안전 항목에 대한 가중치를 50%에서 30%로 줄이고, 주거환경과 설비노후도 비중을 30%로 높였다. 

판정 기준도 개선된다. 평가항목별 합산 점수에 따라 '재건축(30점 이하)', '조건부재건축(30~55점 이하)', '유지보수(55점 초과)'를 구분하고 있으나, '조건부재건축'의 점수 범위를 45~55점으로 조정해 45점 이하일 경우, 바로 재건축 추진을 가능하게 했다. 

서민들의 주거비 부담 완화를 위해 15%까지 월세 세액공제가 확대된다. 

2023년 연말정산 분부터 총 급여 5500만원 이하(종합소득금액 4500만원 이하)인 무주택 근로자 및 성실사업자는 월세 세액공제율이 최대 15%로 상향된다. 

근로소득 총 급여 7000만원 이하(종합소득금액 6000만원 이하)자는 기존 10%에서 12%로 조정된다.  

전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 2022년에 비해 100만원 높아진다. 무주택 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡ 이하)의 주택 전세대출 원리금을 상환 중일 경우 400만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 

2023년 달라지는 부동산 제동. 상기 항목의 내용 및 시행 시점 등은 변경될 수 있으니 정확한 내용은 관련 공공기관 등에 확인해야 함. 사진=부동산R114
2023년 달라지는 부동산 제동. 상기 항목의 내용 및 시행 시점 등은 변경될 수 있으니 정확한 내용은 관련 공공기관 등에 확인해야 함. 사진=부동산R114

◇ 주택임대차 신고제도 계도기간 종료 

6월에는 주택임대차 신고제도 계도기간이 종료된다. 2021년 6월1일 주택임대차 신고제 시행 이후 1년간 계도 기간을 운영해 왔으나, 시민들의 적응기간을 감안해 2023년 5월31일까지 계도기간을 1년 더 연장했다. 

계도기간이 종료되는 2023년 6월1일부터는 신고 기한 내 신고하지 않거나, 거짓 신고할 경우 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야 한다. 

종합부동산세 기본공제금액은 6억원에서 9억원으로 상향된다. 즉, 보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다는 뜻이다. 1세대 1주택자의 경우에는 현행 11억원에서 12억원으로 조정된다. 

2주택자에 대한 다주택 중과세율이 폐지되고, 종합부동산세 세부담 상한율도 일원화된다. 

이에 따라 기존 중과 대상이었던 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2~6.0%)이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 과세한다. 과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만, 최고세율이 현행 6%에서 5%로 낮아진다.  

이어 주택 수에 따라 다르게 적용해왔던 종부세 세부담 상한율이 150%로 일원화된다. 종부세는 과도한 세부담을 방지하기 위해 전년도보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 못하도록 상한 기준을 두고 있다. 

재산세 합산 금액이 1~2주택자는 150%, 조정대상지역 2~3주택 이상자는 300% 초과분에 대한 과세를 제외했지만, 상한율을 일괄적으로 150%로 낮춘다. 

이밖에 정확한 시기는 정해지지 않았지만 2023년 연내에 바뀌는 제도도 있다. 우선 생해 첫 주택구입자 취득세 감면 요건이 완화된다. 

2022년 6월21일 발표된 '임대차시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'에 따라 생애 첫 주택구입자는 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다(2022년 6월21일 취득분부터 소급 적용 예정). 

이에 더해 취득세 감면 추징 예외 요건도 완화된다. 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했지만, 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우 추징 대상에서 제외한다. 

◇ 생해 첫 주택구입자 취득세 감면 요건 완화 

또 공공분양 미혼청년 특별공급이 도입된다. 공공분양 청약 시 신혼부부나 생애최초 주택구입자 등 기혼자 중심의 특별공급 기회가 미혼 청년에게도 주어지게 되는 것이다. 

'청년·서민 주거안정을 위한 공공분양 50만호 공급계획'에서 발표한 공공분양 3가지 모델 가운데 '나눔형(시세 70% 이하 분양가+시세차익 70% 보장)'과 '선택형(임대 후 분양)'에 미혼청년을 위한 특별공급이 새롭게 신설된다. 

대상자는 주택을 소유한 적이 없는 19~39세 미혼자 중 1인 가구 월평균 소득 140% 이하, 순자산 2억6000만원 이하인 청년층이 해당된다. 단, 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억7000만원)에 해당되는 경우 청약 자격이 제한될 수 있다. 

민간분양에서는 투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제가 신설되는 등 면적에 따라 청약가점제가 개편된다. 

그동안 투기과열지구 내 중소형 면적은 가점제 100%로 공급돼 부양가족이 적고 무주택기간이 짧은 청년층의 당첨 기회가 적었다. 이에 따라 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 '가점 40%+추첨 60%'를 적용하고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택은 '가점 70%+추첨 30%'로 추첨제 비율이 늘어난다. 

대형 면적(전용 85㎡ 초과)은 가점 쌓기가 유리한 중장년층을 위해 가점 비율을 높였다. '가점 50% +추첨 50%'였던 투기과열지구 내 대형 면적은 '가점 80%+추첨 20%'로 가점제 비율을 높였으며, 조정대상지역 내 대형 면적은 '가점 30%+추첨 70%'에서 '가점 50%+추첨 50%'로 각각 조정됐다. 

반면, 비규제지역에서는 현행 규정이 유지된다. 전용 85㎡ 이하는 '가점 40%+추첨 60%, 85㎡ 초과는 추첨 100%를 적용한다. 

2023년에는 생활안정·임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제가 완화될 예정이다. 사진=시사주간DB
2023년에는 생활안정·임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제가 완화될 예정이다. 사진=시사주간DB

또 생활안정·임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제가 완화된다. 생활안정자금 목적의 주택담보대축에 적용돼 왔던 별도의 대출한도(2억원)를 없애고, 기존의 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 내에서 대출을 관리하게 된다. 

2022년 12월1일 투기과열지구 15억원 초과 아파트에 대한 주담대가 허용됨에 따라, 임차보증금을 돌려주기 위한 목적의 주담대 또한 허용된다. HF(한국주택금융공사)를 통해 운영하는 임차보증금 반환 대출 보증한도도 기존 1억원에서 2억원으로 확대된다. 

주택담보대출 채무조정 대상도 확대되는데, 고금리와 매출액 급감으로 상환 부담이 늘어난 차주에게도 채무조정이 적용된다. 

6억원 이하 주택 차주가 실직이나, 폐업, 질병 등의 이유로 대출 상환이 어려운 경우, 원금 상환을 최대 3년간 유예해주는 채무조정 대상자가 탄력적으로 산정될 예정이다. 

상환 곤란 차주 여부는 차주의 신용도, 다중채무 여부, 가용소득 대비 상환 부담 수준, 매출액 및 변동 수준 등 다양한 특성을 종합적으로 검토해 결정할 예정이다. 

기존 보금자리론보다 주택가격 및 소득 요건 등을 완화한 정책 모기지 상품도 출시된다. 

안심전환대출(주택가격 6억원 이내·대출한도 3억6000만원)과 적격대출(주택가격 9억원 이내·대출한도 5억원)을 기존 보금자리론에 통합한 '특례보금자리론'을 운영한다. 

이로 인해 9억원 이하 주택 구입 시, 연 4%대 금리로 5억원까지 대출을 받을 수 있게 될 전망이다. 금리 인상으로 인해 주거비 부담이 가중되고 있는 만큼, 서민과 실수요자들의 주거 안정에 기여할 것으로 기대된다. 

또 세입자의 권리를 보호하기 위해 임대인 미납 국세 열람제도의 실효성을 강화하고, 전세 사는 도중 집이 경·공매로 넘어가면 임차보증금을 당해세보다 우선 변제된다. 

'국세 우선변제 원칙'에 예외를 적용해 세입자의 확정일자 이후 법정기일이 도래하는 세금이 있다 해도 세입자의 보증금을 먼저 변제토록 하게 된 것이다. 다만, 이 같은 예외 조항은 임차보증금과 당해세 관계에서만 적용되고, 저당권 등 그 외 다른 권리에는 영항을 미치지 않는다. 

아울러 기존에는 임대인의 사전 동의를 얻는 경우에만 부동산 소재지 관할 세무서장 및 지자체장에게 임대인의 미납 조세 확인이 가능했지만, 앞으로는 임차개시일 전까지 세입자가 계약서를 지참해 세무서장 등에게 열람 신청을 하면 임대인의 세금 체납내역을 볼 수 있다. SW

lbb@economicpost.co.kr



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