Q : 임대인 甲과 임차인 乙은 甲 소유의 주택에 대하여 2년 기간으로 임대차계약을 체결하여 乙이 계속하여 거주해 오고 있습니다. 그러던 중 甲은 위 주택을 매수인 丙에게 매도하는 계약을 체결하였고, 丙이 실거주를 목적으로 매입한 것을 알고 있는 甲은 乙에게 이러한 사실을 바로 통보하였습니다. 丙도 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 후 계약갱신 거절기간 이내에 자신이 실거주를 위해 매입한 아파트이므로 乙에게 계약갱신을 해 줄 수 없으니 계약기간 만료시에 주택의 인도를 요구한 상태입니다. 丙은 임대인의 지위를 승계한 자로서 실거주를 이유로 정당한 갱신거절 사유가 있다고 판단하여, 乙을 상대로 주택의 인도를 청구하면 승소할 수 있을까요?
A : 주택임대차보호법은 ‘임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.’라고 규정하고 있습니다.
또한 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우에는 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’ 등 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 나열하고 있습니다.
따라서 甲이 위 주택을 그대로 소유하면서 자신이 실제 거주함을 이유로 乙의 계약갱신 청구를 거절하는 것은 정당한 사유가 있어서 물론 가능합니다. 그러나, 사안의 경우처럼 甲으로부터 위 주택을 매수한 丙이 임대인의 지위를 승계받았음을 이유로 계약갱신거절권을 행사할 수 있는지는 검토가 필요합니다. 이에 대해 실무적으로는 기존의 임대인이 실거주할 예정이 아니었기에 계약갱신 요구를 거절할 수 없다는 견해와 임대인이 갱신거절 기간 내에서 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요하여 매수한 새로운 임대인에게도 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 견해로 나뉘고 있었습니다.
그러나 주택임대차보호법상 관련 규정들의 취지는, 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있습니다. 즉, 주택임대차보호법상 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 일정한 기간 내에는 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 이는 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후에도 마찬가지라 할 것입니다.
임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만 갱신요구를 거절할 수 있다고 보아서는 아니 되며, 기존 임대인이 갱신거절 기간 내에서 실거주 여부를 결정하여 계약갱신을 거절할 수 있다면 당연히 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인바, 임대인의 지위를 승계한 양수인도 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 그 기간 내에 갱신거절을 할 수 있다고 보아야 할 것입니다. 최근 대법원도 임차인이 계약갱신을 요구했다고 하더라도 임대인이 갱신거절권을 행사할 수 있는 기간 이내라면 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 계약갱신을 거절할 수 있다고 판시하고 있습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결).
결국 丙은 甲의 지위를 승계한 자로서 자신의 실거주를 이유로 하는 정당한 갱신거절 사유가 있어서 기존 임대차계약은 갱신되지 않고 종료되었으므로, 丙이 乙을 상대로 주택의 인도를 청구하면 승소할 수 있습니다. SW
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