깡통전세로 인한 임차인의 피해 방지대책과 임대인 변경을 통한 전세사기 피해의 구제방안은?
상태바
깡통전세로 인한 임차인의 피해 방지대책과 임대인 변경을 통한 전세사기 피해의 구제방안은?
  • 이호종 변호사
  • 승인 2023.03.09 10:40
  • 댓글 0
  • 트위터
이 기사를 공유합니다

이호종 대표 변호사. 사진=법무법인 해승
이호종 대표 변호사. 사진=법무법인 해승

[시사주간=법무법인 해승 이호종 대표 변호사] 최근 수도권 외곽에 집중적으로 발생한 일명 ‘빌라왕 전세사기’ 사건이 세간을 떠들썩하게 하고 있습니다. 빌라를 1,139채나 보유하고 있으면서 이를 모두 임대하였다가 사망해버려 전세금을 반환해 줄 수 없는 상황이 발생하는 바람에, 다수 임차인들에게 크나큰 피해가 발생한 것입니다. 사망한 빌라왕 소유 주택 중 일부에 대하여 이미 경매에 부쳐졌으나 부동산 시장이 경색되어 주택의 시세가 하락하고 거래량마저 급감하여, 낙찰가액이 전세사기 피해금을 보전하기에도 부족하여 피해자인 임차인이 어쩔 수 없이 빌라를 떠안는 경우가 속출하고 있습니다. 

시세가 비교적 객관적으로 관리되는 아파트에 비해 이른바 전세사기는 시세를 가늠하기 어려운 빌라를 대상으로 대개 이루어집니다. 분양업자가 중개사 등과 공모하여 자기의 빌라에 대하여 매매대금에 육박하는 보증금으로 임대차계약을 체결한 후, 임차인에게 받은 보증금으로 다른 빌라를 순차적으로 매수하여 그 숫자를 늘려갑니다. 이렇게 매수한 빌라들은 미리 명의 대여료를 지급하고 섭외한 ‘바지 명의자’에게 빌라를 재매도함으로써, 소유권뿐 아니라 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환해야 하는 임대인의 의무까지도 자력이 없는 ‘바지 명의자’에게 이전해 버립니다.
 
전세사기를 당하지 않기 위해서는 임대차계약을 체결하면서 단순히 등기부상에 근저당권 등 선순위 담보권이 설정되어 있는지를 확인하는 데 그쳐서는 아니 됩니다. 임대차계약의 목적물인 주택의 시세를 정확히 파악하여 경매낙찰가로 보증금을 돌려받을 수 있을 정도인지를 확인하거나 주변 여러 공인중개사들의 상담을 받아보기도 하고, 계약 체결 전에 임대인으로부터 납세증명서를 받아 확인하거나 HUG주택도시보증공사 또는 SGI서울보증이 운영하는 보증금 보증보험에 가입하는 방안도 있습니다. 다만, 일반인의 입장에서 실제로 임대차계약을 체결할 때 실효성 있는 방법인지는 의문입니다. 

기획된 전세사기는 임차인의 주의만으로 막을 수 없으므로 행정부와 입법부, 사법부도 뜻을 모으고 있습니다. 국토부는 올해 5월부터 전세사기 피해자가 경매를 통해 떠안은 주택의 보유 기간을 청약시 유주택 기간에서 제외하여 불이익이 없도록 할 방침이며, 법무부는 전세사기 대책 마련을 위해 임차인이 임대차계약을 체결하기 전에 임대인의 체납 사실과 선순위 임대차 정보를 확인할 수 있도록 임차인의 정보열람권한을 강화하고 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기를 마칠 수 있는 내용의 주택임대차보호법 개정안 통과를 위해 노력하겠다고 밝혔습니다. 

또한, 국세징수법이 개정되어 올해 4월부터 임차인은 임대차계약서를 구비하고 세무서를 방문하면 임대인의 체납 내역을 열람할 수 있게 되었으며, 서울중앙지방법원은 최근 ‘깡통전세’임을 숨기고 중개한 공인중개사에 대하여 손해의 배상을 청구한 임차인의 손을 들어주면서 중개사들이 전세사기에 가담하거나 주택의 시세나 권리관계를 제대로 알리지 않으면 피해자들에게 손해배상책임을 질 수 있다는 점을 분명히 하였습니다. 

국세징수법이 시행되어도 임대차계약 체결 전에는 체납내역을 확인할 수 없다는 점에서 한계가 있으나, 임대차계약서에 임대인의 체납 사실이 확인되면 임대인의 귀책사유로 계약을 해지하는 특약을 삽입하는 방법으로 보호받을 수 있게 됩니다. 임대인이 ‘바지 명의자’를 내세워 소유권을 변동시켜도 이를 임차인에게 고지할 의무가 없으므로 임차인은 계약이 종료된 후에야 그러한 사실을 알게 되어 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 발생하는데, 이러한 경우에도 임대차계약서에 특약으로 임대차목적물 양도시 임대인의 고지 의무 및 임대차목적물을 양도하여 임대인이 변경될 경우 임차인이 계약을 해지할 수 있는 조항을 삽입하는 것이 바람직합니다. 

대법원은 임차인이 양수인으로부터 임대차계약의 승계를 원하지 않으면 임대인과 임대차계약 종료 전에 계약을 해지하여 임대인으로부터 보증금을 반환받을 수 있다고 판시하기는 하나, 임대인의 고지의무와 임대인 변경시 임대차계약의 해지조항이 임대차계약서에 존재한다면 보증금반환이 한층 수월해질 것입니다. 금리 상승과 부동산 시세하락으로 더욱 불안해진 올해 부동산시장에서 전세사기 사건이 더 조직적이고 지능화된 방식으로 증가세를 보일 것으로 예측되므로, 법무부가 추진중인 주택임대차보호법의 신속한 개정을 촉구하면서 보다 실효성 있는 방지대책과 구제방안이 수립되기를 기대해 봅니다. SW

law@haeseung.com




댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.
주요기사