국토교통부는 '부동산공시법'에 따라 2023년 1월1일 기준 '공동주택 공시가격(안)'을 발표했다. 이는 한국부동산원이 2022년 말 기준으로 산정한 시세에 2023년 현실화율(평균 69.0%)을 적용한 결과다. 국토부는 공시가격 인하와 함께 지난해 부동산 세제 정상화 등의 조치로 올해 보유세 부담이 대폭 감소하고, 건강보험료와 국민주택채권 매입 등의 부담도 크게 줄어들게 된다고 밝혔다. 이번 공시가격 하락으로 국민이 받을 수 있는 혜택 등 세부 내용을 살펴봤다. <편집자주>

[시사주간=이보배 기자] 올해 공동주택 공시가격(안)은 전년 대비 전국 평균 18.61% 하락했다. 이는 2005년 공동주택 공시가격 조사·산정 제도를 도입한 이후 최대 하락한 것으로, 2014년부터 이어져오던 공시가격 상승세가 10년 만에 하락세로 전환한 것이다. 

또 역대 공시가격이 두 차례 하락했던 2008년 4.6%, 2013년 4.1%에 비해서도 약 14.5포인트 더 하락한 수치다. 

지역별로는 올해 모든 시·도의 공시가격이 하락한 가운데 △세종(-30.68%) △인천(-24.04%) △경기(-22.25%) △대구(-22.06%) 순으로 하락률이 크게 나타났고, 전년도 변동률과 비교하면 2022년 공시가격 상승률이 컸던 △인천(+29.32%→-24.04%) △경기(+23.17%→-22.25%)에서 올해 하락폭이 크게 나타났다. 

그간 과열됐던 부동산시장이 지난해 한 해 동안 금리 인상, 정부의 시장안정 노력 등의 영향으로 부동산 가격 자체가 전반적으로 하락했고, 지난해 11월 발표한 '공시가격 현실화 수정계획'에 따라 2023년 현실화율을 2020년 수준으로 낮춘 것도 공시가격 하락 요인으로 작용했다고 국토부는 설명했다. 

공시가격 인하와 함께 지난해 부동산 세제 정상화 등의 조치로 올해 보유세 부담이 대폭 감소했고, 국민들의 건강보험료, 국민주택채권매입 등의 부담도 크게 줄어드는 등 국민이 받을 수 있는 혜택이 늘어날 전망이다. 

◇ 1가구 1주택자 보유세 부담 2020년 대비 20% 이상 감소 

먼저 올해 국민들의 보유세(재산세+종부세) 부담은 공동주택 공시가격 하락, 2022년 종부세 세제개편, 2023년 재산세 공정시장가액비율 인하 등 부동산 세제 정상화 효과로 대폭 줄어들 것으로 전망된다. 

올해 재산세와 종부세 공정시장가액비율이 2022년과 동일하다고 가정해 시뮬레이션 해본 결과, 올해 보유세 부담은 2022년 대비 크게 줄어들고, 2020년 수준보다 줄어들 것으로 예상된다. 

예를 들어 서울에 공시가격 12억5000만원짜리 아파트를 갖고 있을 경우, 올해 재산세는 274만1000원, 종부세 6만1000원 등 보유세는 280만2000원으로 추정되고, 2020년과 비교하면 24.8%, 지난해와 비교하면 30.5% 큰 폭으로 떨어진다. 

다만, 개별적인 세부담 수준은 공정시장가액비율, 공제금액, 세율 등에 따라 결정되며, 올해 적용되는 공정시장가액비율은 이번에 공개된 공시 가격을 토대로 재산세는 4월, 종부세는 상반기에 발표될 예정이다. 

아울러 재산세는 공시가격 하락으로 특례세율 적용 대상인 공시가격 9억원 이하 공동주택이 전년 대비 65만가구 증가한 1443만가구(공동주택의 97.1%)로 나타나는 등 신규 특례세율 적용 가구가가 크게 늘어날 전망이다. 

이에 따라 공시가격 9억원 이하인 주택 한 채만 보유한 가구에는 재산세율 0.05%포인트가 경감되고, 지난해 특례세율 적용 가구도 공시가격 하락에 따라 더 낮은 세율구간으로 이동함에 따라 감세혜택은 커질 것으로 보인다.
 
◇ 건강보험료(지역가입자)·국민주택채권 매입부담도 완화 

지역가입자의 건보료는 소득·재산(세대합산)에 따른 등급별 점수에 점수 당 금액(208.4원/점, 2023년)을 곱해 산정되는데, 이번 공시가격 하락으로 재산가액 하락에 따라 건보료 부담도 완화될 전망이다. 

2022년 12월 지역가입자의 소득·재산을 기준으로 분석한 결과, 공시가격 하락으로 지역가입자의 건보료가 가구당 전년 동월 대비 월평균 3839원 감소하는 효과가 있을 것으로 보인다.

또 공시가격 하락으로 매매, 상속, 담보대출 등 부동산 거래를 등기할 때 발생하는 국민주택채권 매입부담도 한 해 동안 1000억원가량 줄어든다.
 
예를 들어 서울에 소재한 2022년 공시가격 7억원(3.1% 적용)의 공동주택이 2023년에 5억7900만원(2.6% 적용)으로 낮아진다면 채권매입액은 2170만원에서 1505만원으로 665만원 감소하고, 이를 2023년 3월13일 기준 12.7%를 적용해 매도할 경우, 실제 국민부담금은 85만원 감소한다. 

◇ 기초생활보장제도·국가장학금·장려금 등 복지 혜택 확대 

공시가격 하락으로 국가장학금, 기초생활보장제도, 장려금(근로, 자녀) 등에서 활용하는 소득환산액 등이 감소함에 따라 복지 혜택도 늘어날 전망이다. 

기초생활보장제도에서는 가구별 소득인정액이 기준 중위소득의 일정 비율 이하일 경우 수급자로 선정하고 있다. 

따라서 기초생활보장급여 신청가구가 소유하는 주택의 공시가격이 하락하면 소득인정액이 줄어드는 효과가 발생하고, 가구의 소득, 재산상황에 따라 수급 탈락했던 가구가 수급자로 선정 되거나, 기존 수급가구의 급여액이 늘어날 수 있다.

공시가격 하락으로 학생·학부모의 소득·재산 등에 따라 대학등록금을 차등 지원하는 국가장학금의 수혜대상도 확대될 전망이다.
 
국가장학금 Ⅰ유형은 근로소득 등 소득과 일반재산, 금융재산 등을 월 소득으로 환산한 금액이 중위소득 200% 이하(4인 가구 2023년 중위소득 540만원)인 가구에 지원된다.

이에 따라 공동주택을 보유하고 월 소득환산액이 중위소득 200% 이상으로 2023년 국가장학금을 받지 못하던 가구 중 일부는 이번에 공시가격이 하락함에 따라 2024년 국가장학금 혜택을 받을 수 있을 것으로 기대된다.

또 공동주택 공시가격 하락으로 내년 근로장려금, 자녀장려금 수급대상 가구는 올해보다 약 32만 가구 증가할 전망이다.

이때 2023년 공시가격이 복지혜택에 적용되는 시점은 제도별로 상이하며, 2023년 말부터 2024년 상반기 적용 예정이다.

한편, 2023년 공동주택 공시가격(안)은 오는 4월11일까지 소유자 등의 의견을 제출받아 반영 여부를 검토하고, 부동산공시법에 따른 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 4월28일 결정·공시할 예정이다. 

결정·공시 이후에는 5월29일까지 한 달 간 이의신청 접수를 받고, 신청된 건에 대한 재조사 및 검토과정을 거쳐 6월 말 조정·공시된다. SW

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