Q : 갑은 서울 강남역 인근에서 테이크아웃 커피숍을 열기 위하여 적당한 장소를 물색하던 중 2012. 12월경 신축건물인 을 소유의 상가건물에 임대보증금 1억5천만원, 월세 200만원, 임대기간을 2년으로 하는 임대차계약을 체결하면서 을에게 권리금 5,000만원을 주었습니다. 그 후 임대기간이 만료되어 갑이 임대차계약의 갱신을 요구하였는데도 을이 임대차계약의 갱신을 거부하면서 일방적으로 해지통고를 해 온 경우, 계약갱신을 할 수 없는지 궁금하며, 을의 귀책사유로 계약이 해지된 경우라면 갑은 을에게 지급한 권리금을 반환받을 수 있을까요?
 
A : 현재 시행중인 상가건물임대차보호법에 의하면 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 서울시의 경우 환산보증금이 4억원 이하라면 차임이나 보증금의 증가률 등 여러 가지 면에서 특별한 보호를 받고 있습니다. 다만, 위 임대차계약이 체결된 2012년 당시의 법에 의하면 서울시의 경우 환산보증금이 3억원 이하인 경우에 한하여 임차인의 계약갱신요구권을 인정하였으므로, 환산보증금(보증금 1.5억과 월세 200만원에 100을 곱한 환산액 2억원을 합한 금액)이 3.5억인 위 임대차계약은 그 적용범위에 해당하지 않아 임대기간의 종료로 인한 을의 계약해지 요구에 대해 갑은 이를 받아들여야 합니다.
 
많은 초기 설비비용과 권리금을 지출한 갑의 입장에서는 계약기간 2년 경과로 임대차가 만료되어 그 비용을 회수할 수가 없게 되어 상당한 손해를 보게 되므로 갑이 을에게 지급한 권리금이라도 회수할 수 있는지 알아보겠습니다.
 
영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금 자체는 임대차계약의 내용을 이루는 것이 아니라 영업장의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 무형의 재산적 가치를 이루는 것으로써, 이에 대한 양도나 일정 기간 동안의 이용대가를 권리금 명목으로 주고받는 것이므로 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되더라도 이들 계약과는 별개의 계약일 뿐입니다.
 
별도의 반환약정이 없는 경우 권리금은 현재 법적인 보호를 받지 못하고 있습니다. 주로 임차인들 간에 수수되는 권리금은 원칙적으로 임대인인 건물소유주와 무관하게 지급되므로 임대기간 만료로 인해 최후의 임차인에게 그 피해가 고스란히 돌아가게 되는 경우가 많습니다. 사안의 경우처럼 건물주인 을에게 임차인 갑이 직접 권리금을 지급하는 경우는 극히 이례적입니다.
 
건물주에게 권리금을 지급한 임차인으로서는 계약종료 후 건물주로부터 권리금을 반환받을 권리가 있거나 아니면 최소한 자신이 다른 임차인으로부터 권리금을 회수하는데 건물주가 협조해야 할 의무정도는 있을 것이라는 기대를 하고 있으나, 현행법상으로는 임대인의 귀책사유로 인해 임대차기간이 중도에 종료되는 등의 예외적인 사유가 없는 한 원칙적으로 건물주로부터 권리금을 반환받을 수 없습니다.
 
권리금을 반환받을 사유가 존재하더라도 권리금의 성격상 일정기간 동안 임대차 존속으로 인한 그 가치의 이용에 있으므로 임대인의 특별한 사정으로 임대차가 종료되었다면 전체 임대차기간 중 잔존 임대차기간의 비율에 따른 부분만을 반환해 주는 것이 공평의 원칙에 합치될 것입니다.
 
사안의 경우 갑은 을이 계약갱신을 거절하면 계약기간을 연장할 수 없으며, 원칙적으로는 권리금을 반환받을 수 없습니다. 다만, 을에게 특별한 귀책사유가 존재한다면 일정 범위에서 권리금을 반환받을 수 있을 것입니다. 계약갱신과 관련하여 환산보증금에 상관없이 계약갱신요구권을 인정하는 법 개정이 이루어졌으며, 권리금을 인정해 주기 위한 입법이 예고되어 있으므로 향후의 상황을 지켜보아야 할 것입니다.  SW