[시사주간=이혜리 도시계획연구소 이사] 지금으로부터 1년전 부동산 전문가들은 일제히 서울 집값의 ‘버블 붕괴’를 우려했다. 이른바 ‘R의 공포(글로벌 경기 Recession)’ 영향으로 집값 약세를 점쳤다. 그도 그럴 것이 2008년 금융위기 이후 일제히 하락한 글로벌 부동산 시장은 2013년부터 반등하며 상승기에 들어섰다가 2017년부터 다시 하락세를 보였기 때문이다.
실제로 런던의 경우 2017년 5월 최고점을 기록한 뒤 2년동안 전고점 대비 32.3% 하락했다. 밴쿠버와 시드니도 2019년 각각 고점대비 5%대, 14%대 주택가격지수가 하락하며 버블이 붕괴되는 양상으로 볼 수 있었다. 심지어 각국은 부동산 시장 부양책을 내놓으며 버블 붕괴로 인한 경기 하강에 대한 방어 정책도 내놓았었다.
서울의 주택 가격 역시 글로벌 경기침체의 장기화와 더불어 문재인 정부의 부동산 규제정책에 따라 자연스레 하락할 것이란 예상이었는데 1년이 흐른 지금 그 예상은 완벽히 빗나갔다. 심지어 코로나19로 경기침체가 더욱 심화됐기 때문에 버블이 존재한다면 벌써 붕괴되었어야 하지 않을까. 혹은 붕괴 타이밍이 가까워지고 있는 것일까.
코로나19는 확실히 세계경제를 비롯한 우리나라 경제에 큰 타격을 입혔다. IMF 총재는 '대공황 이후 최악의 경제 침체'라고 경고했으며 FED 총재는 '이전 침체와는 다르게 경기회복은 매우 느릴 수 있을 것'이라며 다수의 학계 및 언론은 이후 회복에 있어서도 더딜 것이라 예측했다. 맥킨지 리포트 역시 ‘나이키형’을 가장 유력한 경제 시나리오로 꼽았다.
문제는 거시경제의 충격으로 주택가격의 하락은 어느정도 예고되는 것이 사실이나 현재 지수상으로 하락이 나타나고 있지는 않다는 것이다. 이는 한국 뿐만 아니라 미국의 경우도 마찬가지다. 다만 미국의 경우 거래량이 반토막났으며 한국 또한 지표상으로는 드러나지 않고 있으나 현장에서 거래량이 줄고 있다는 목소리가 나오고 있다.
코로나19로 인한 경기침체로 주택가격이 하락한다고 하더라도 이를 일시적 하락으로 예상하는 목소리도 많다. 이를 검증하기 위해 코로나 이전의 가장 가까운 팬대믹인스페인 독감이 하나의 기준이 될 수 있다. Barro et al. 에 다르면 스페인 독감으로 인한 주요 국가들의 경제성장률은-6% 정도로 낮았으나 그 충격이 단기적인 것으로 보았다.
게다가 현재의 경우 의학기술이 발달함에 따라 백신 및 치료제의 개발 가능성이 높기 때문에 충격이 스페인 독감보다 적을 것으로 보고 있다. 또 당시 경제 정책과 달리 경제 시스템이 견고하게 갖춰지며 양적양화와 저금리 정책등으로 더욱 효과적으로 대응할 수 있을 것으로 기대되기 때문에 코로나19로 인한 장기적 경제침체는 피할 것이란 전망이다.
세계적인 금융위기 및 경기침체가 우리나라 주택 시장에 미치는 영향의 크기도 고려해 봐야 한다. 실제 주택 시장에 미치는 영향은 미비할 수 있다는 의미다. 실제로 2007년 금융위기 이후 미국의 주택 가격 지수는 큰 폭으로 하락했으나 우리나라의 아파트 가격 지수의 경우(우리나라의 경우 아파트 가격지수가 미국 주택 가격 지수와 직접적인 비교가 용이하다.) 상승세를 유지했다.
이러한 이유로 코로나19로 인한 경기침체가 우리나라 부동산의 버블로 이어질 것이란 전망은 현실화되기 힘들 것으로 보인다. 다만 각종 규제와 경기침체로 인한 고가 주택 중심으로 일시적 소강상태인 것은 분명하다.
따라서 코로나19 이후가 더 중요할 수 있다. 경기침체 이후 풀린 유동자금이 어디로 흘러갈 것인가에 대한 고민이 필요하며 이에 대한 대책이 필요하다. 2008년 미국이 금융 위기를 맞은 것도 과잉유동성을 회수하지 못한 이유에서다. SW
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