[시사주간=이보배 기자] 주택시장 침체로 전세금이 떨어져 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 '역전세난' 해소를 위해 정부가 27일부터 1년간 전세 보증금 반환 용도에만 대출 규제를 완화한다.

국토교통부는 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 전세금 반환 용도로 은행권 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출 규제가 27일부터 1년간 한시적으로 완화 적용된다고 밝혔다.

이번 대책은 예상치 못한 전셋값 하락으로 인해 전세금 반환이 지연돼 주거 이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험 우려로 불안해하는 세입자들이 전세보증금을 원활하게 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치다.

역전세난을 겪는 집주인이 개인 다주택자라면 전세보증금 반환 목적의 대출 시 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 특례보금자리론 반환 대출 수준인 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용된다.

DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자 상환액만 더해 한도를 계산하지만, DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사한다. 이에 따라 집주인이 대출받을 수 있는 한도가 늘어나게 된다.

집주인이 임대사업자일 경우 적용되는 부동산임대업 이자상환비율(RTI)은 규제지역에서 적용되던 1.25~1.50배가 1.00배로 완화된다.

RTI는 임대업자의 연간 임대소득을 연간 이자 비용으로 나눈 비율을 의미하는데 이를 1배로 완화된다는 것은 사업자가 임대로 얻는 소득이 해당 부동산 대출에서 발생하는 이자 비용보다 적지만 않고 같다면 대출을 내준다는 의미다.

정부는 후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐만 아니라, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록, 우선 완화된 대출 규제 범위 내에서 반환자금을 지원하되, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출 금액을 상환토록 할 예정이다.

또 집주인이 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주하는 경우에도 자력 반환 능력을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원한다는 방침이다. 다만 이 경우, 집주인은 대출 실행 후 1개월 내 입주해야 하고, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리 조치가 병행된다.

국토부는 "이번 대책은 역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출 규제를 완화하는 것인 만큼 동 자금이 타 용도 등으로 활용되지 않도록 엄격하게 관리할 예정"이라고 강조했다.

지원 대상은 2023년 7월3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중 2024년 7월31일까지 임대차 계약만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정하고, 지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획이다.

특히, 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리한다는 방침이다. 아울러, 반환 대출 이용 기간 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 하고, 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티가 부과된다.

또 집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록, 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출 규제 완화 혜택을 지원할 예정이다.

규제 완화를 적용받기를 원하는 집주인은 우선 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하고, 은행은 동 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원한다.

집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이 같은 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재가 이뤄질 수 있다.

후속 세입자가 반환보증 가입하되 보증료는 집주인 부담(한방계약서 특약)하는 등 집주인이 후속 세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영될 예정이다.

규제 완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 27일부터 즉시 이용이 가능하고, 집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중에 출시할 예정이다.

다음은 역전세 반환 대출 규제 완화 관련 국토부와의 일문일답

-역전세 반환 대출 규제 완화로 인해 가계부채 증가세 심화하는 것은 아닌지.

금번 조치로 인해 가계부채가 많이 증가할 가능성은 제한적이다. 기본적으로 '전세금 차액'에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이며, 불필요한 반환 대출 수요는 여러 제도적 장치들을 통해 차단할 예정이다.

-갭투자자 사후 구제라는 비판에 대한 입장은.

금번 대책은 최근 역전세로 인해 어려움을 겪고 있는 세입자를 보호하기 위해 1년 한시적으로 전세금 반환 목적에만 일부 대출 규제를 유연하게 적용하는 것으로, 전세금 반환에 꼭 필요한 만큼만 대출을 지원하고 신규 주택 구입 등 타 용도로 악용되지 않도록 제도적 장치를 마련했다.

-당장 후속 세입자가 없거나 자가 거주하는 경우까지 규제 완화 대상에 포함된 이유는.

역전세로 인해 어려움을 겪는 세입자를 최대한 폭넓게 보호한다는 정책 취지 달성을 위해서는 후속 세입자를 들이는 경우뿐만 아니라, 실거주 목적으로 자가 거주를 원하는 집주인까지 지원하는 것이 필수적이다.

임대차 거래가 원활히 이뤄지지 않는 상황에서, 후속 세입자가 있는 경우로 제한할 경우 현 세입자의 전세금 반환이 계속 지연될 우려가 있고, 일부 세입자는 집주인이 자가 거주를 원한다는 이유로 지원 대상에서 배제될 우려가 있기 때문이다.

-전세 계약을 연장(기존 계약 대비 감액)하는 경우도 지원 대상이 되는지.

지원 대상에 포함된다. 다만, 대출 규제 완화 혜택을 받기 위해서는 기존 세입자와 ‘세입자 보호조치 특약’이 기재된 전세 계약서 작성이 필요하다.

-당장 후속 세입자가 없어 전세보증금만큼 대출을 받은 경우 1년 내 후속 세입자를 구하지 못하면 어떻게 되나.

‘전세금 차액’ 대출 지원이 원칙인 만큼, 1년 내 후속 세입자를 구하려는 최선의 노력(전세가 인하 등)을 다해야 하고, 만일 후속 세입자를 기한 내 구하지 못하는 경우에는 본인이 입주하거나 대출금 전액을 상환해야 한다.

-금번 대책을 1년 한시적으로, 은행권만 시행하는 이유는.

예상치 못한 전셋값 하락으로 인한 최근의 역전세 문제를 해소하기 위함이므로, 1년간 한시적으로 운영할 예정이며, 전세시장 추이 등을 살펴보며 필요시 연장 여부를 결정할 예정이다.

금번 역전세 대책은 규제 완화 혜택을 받는 집주인의 의무사항 등에 대한 상세한 안내와 세입자 보호조치 등 관련한 사후관리가 면밀히 이뤄져야 하는 만큼, 이를 위한 충분한 대면 창구와 전산 설비 등 인프라를 갖춘 시중은행에만 대책을 시행하는 것이다. SW

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