[시사주간=오영주 기자] 정부가 추진 중인 3기 신도시 정책이 다가올 2021년 부동산 시장에서 핫이슈로 떠오를 전망이다. 3기 신도시는 서울에 집중된 주택의 수요를 분산시키기 위해 추진 중인 사업으로, 남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양·고양 창릉·부천 대장 등 3기 신도시 5곳을 포함해 수도권에 주택 30만 호를 공급한다. 일부 물량에 대해서는 패닉 바잉을 막기 위해 사전청약제를 적용한다.

◇ 내 집 마련의 기회, 3기 신도시 청약 ‘이모저모’

3기 신도시는 7~8월 인천 계양을 시작으로 남양주 왕숙, 고양 창릉, 부천 대장, 과천 지구 등에서 사전 청약이 진행될 예정이다. 3기신도시 가운데 인천 계양(1100가구)가 7~8월 사전 청약을 받고, 남양주 왕숙 지구(2400가구)는 9~10월, 11월에는 부천 대장 지구(2000가구)와 고양 창릉 지구(1600가구), 하남 교산 지구(11가구)에서 사전 청약을 받는다. 

가장 인기가 높을 것으로 보이는 지역은 하남 교산이다. 직방이 애플리케이션 이용자 1712명에게 3기 신도시 청약 의사 선호 지역을 조사한 결과, 하남 교산을 선호한다는 의견이 전체 25.4%로 1위였다. 이어 남양주 왕숙(18.4%), 고양 창릉(13.7%), 부천 대장(11.2%), 인천 계양(8.6%) 순이었다.

하남 교산 지구는 하남 미사 지구를 북쪽에, 감일 지구를 서쪽에 두고 있는데, 신도시 중에서 강남권과 가장 가깝다는 장점이 있기 때문으로 분석된다. 

또, 청약 경쟁률이 가장 낮을 것으로 추정되는 곳은 남양주 왕숙이다. 사전 청약 공급물량(왕숙 2400가구, 왕숙2 1500가구)이 가장 많기 때문이다. 

◇ 3기 신도시 사전 청약 당첨 조건 살펴보니

사전 청약은 본 청약보다 1~2년 전 일부 물량에 대해 당첨자를 선정하는 제도로, 주택을 조기 공급해 주택시장을 안정화하기 위해 시행되는 제도이다. 따라서, 사전 청약 당첨자는 본 청약 시점까지 무주택 요건을 유지해야 하거나 다른 분양 주택의 사전 청약에는 신청할 수 없는 등의 제한사항이 있다. 

1) 당첨 조건, 지역 거주자가 청약에 유리

3기 신도시 입주자 선정 방식을 살펴보면, 남양주·고양·하남 등 경기도의 경우 해당 지역 거주자(30%) 1순위, 경기도 거주자(20%)가 2순위, 서울·인천 거주자(50%)가 3순위에 해당한다. 의무 거주 기간은 지역이나 투기과열지구 여부에 따라 다르며, 본 청약 시점까지만 거주기간 요건을 충족하면 당해 지역 거주자로 인정된다. 다만, 사전청약일이 다가올수록 임대 물량이 줄고 임대료가 오를 가능성이 커지니 사전 청약 직전까지 기다리지 말고, 이사를 서두르는 것도 방법이다. 

2) ‘놓치지 말자’ 신혼부부 특별공급 살펴보니

이번 청약에는 ‘특별공급’이 놓쳐선 안될 좋은 기회다. 3기 신도시 사전청약에서는 특별공급으로 공급되는 비율이 85%에 달하며, 일반공급은 15%에 그친다. 특별공급에는 신혼부부 특별공급(30%), 생애최초 특별공급(25%), 기관추천 특별공급(15%), 다자녀 특별공급(10%), 노부모 부양 특별공급(5%) 등이 있다. 

특히 정부는 내년부터 신혼부부와 생애최초 특별공급 소득기준을 완화해 문턱이 더욱 낮아졌다. 소득 요건을 충족하지 못한 무주택 30~40대 맞벌이 부부의 불만을 받아들인 조처다. 그중 신혼부부 특별공급은 혼인 기간 7년 이내, 예비 신혼부부, 6세 이하 자녀를 둔 한부모 가족 중에서 소득 요건 등을 충족하면 청약 가능하다. 

현재는 도시생활근로자 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%)미만인 자만 청약할 수 있지만 내년부터는 민영주택 기준으로 도시생활근로자 월평균 소득의 140%까지 청약 가능하다. 맞벌이라면 160%로 기준이 완화된다. LH 등이 짓는 공공주택의 신혼부부 특별공급은 도시생활근로자 월평균 소득의 130%(맞벌이는 140%)까지 신청 가능하다. 내년부터 제도가 바뀌게 되면 연간 1억원을 버는 맞벌이 신혼부부도 특별공급에 도전할 수 있게 된다.

3) ‘놓치지 말자’ 생애최초 특별공급 살펴보니

생애최초 특별공급이란 말 그대로 생애 최초로 주택을 구입하는 사람들에게 주는 기회다. 따라서, 세대에 속한 모든 사람이 과거 주택소유 사실이 없어야 한다. 생애최초는 신혼부부 등과 달리 100% 추첨제로 입주자를 선정한다. 공급물량은 공공 분양의 경우 25%, 민간주택은 공공택지의 경우 15%, 민간택지는 7%가 공급된다. 

또한 생애최초 특별공급 소득 기준도 공공주택은 130%이하, 민영주택은 160%이하까지로 완화된다. 자세한 신청 요건은 △입주자모집 공고일 현재 생애최초로 주택구입 △1순위에 해당하는 무주택세대구성원 △혼인 중이거나 미혼 자녀가 있는 자 △5년 이상 소득세를 납부한 자 △월평균 소득 등이 있다. SW

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