[기획] 2021년주요부동산이슈⑱1분기 상업용 부동산 투자 규모 증가
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[기획] 2021년주요부동산이슈⑱1분기 상업용 부동산 투자 규모 증가
  • 오영주 기자
  • 승인 2021.05.06 15:51
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1분기 서울 상업용 부동산 투자 규모, 전년 대비 6% 증가 '약 3조2000억' 
자산거래 가장 큰 오피스, 서울 주요 3대 권역 실질 임대료 모두 상승

[시사주간=오영주기자] 올해 1분기 서울 상업용 부동산 투자 규모가 약 3조2000억원을 기록했다. 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE가 22일 발표한 ‘2021년 1분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면, 올해 1분기 서울 상업용 부동산 투자 규모는 전년 동기 대비 6% 증가한 약 3조2000억원으로 집계됐다. 

특히 자산 거래 규모가 가장 큰 업종은 오피스인 것으로 조사됐다. 오피스 자산 거래는 총 약 2조1000억원 규모로 전체 거래 규모 가운데 약 67%를 차지했다. 물류 자산 거래 규모는 총 약 5800억원 수준으로 두 번째로 큰 비중을 나타냈다.

오피스 시장은 임차 수요가 견고한 가운데 서울 주요 3대 권역 모두에서 실질임대료의 상승이 목격됐으며, 리테일 시장에서는 코로나19 영향으로부터 비교적 선방한 브랜드가 임차인 우위 시장을 새로운 사업 확장의 기회로 삼고 핵심 상권 내 주요 위치에 진출하고자 하는 움직임을 보인 것으로 분석됐다. 수도권 물류 시장은 지난해 말 기준 3% 중반 수준의 공실률을 나타낸 가운데, 배송 물량 증가에 따른 임차인들의 확장 수요를 기반으로 신규 자산에 대한 임차 활동이 활발하게 관찰됐다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 부문 이사는 “1분기 기준 서울 A급 오피스의 평균 수익률은 4.4% 수준을 유지했다”며 “수도권 프라임급 물류센터의 평균 수익률(Gross Yield)은 5.5%로 소폭 하락했는데 최근 거래된 자산에서 4% 중반대의 캡레이트(Cap Rate)가 다수 관찰돼 수도권 물류센터 평균 수익률의 하락세는 당분간 이어질 것으로 전망된다”고 말했다.

 

자료=CBRE코리아

 

◇ 오피스, 주요 3대 권역 모두 실질임대료 상승 

 

자료=CBRE코리아
자료=CBRE코리아
자료=CBRE코리아

 

오피스의 경우, 지난해 신규 공급 물량이 대거 추가된 도심 및 여의도권역을 중심으로 임차인 이전 활동이 활발하게 나타나며 1분기 기준 서울 평균 공실률은 전 분기 대비 0.5% 포인트 하락한 10.8%를 기록했다. 그러나 올해 상반기 유일한 신규 A급 오피스 자산인 센터필드가 지난 1월 준공과 함께 강남권역에 추가되며 강남권역의 평균 공실률은 전 분기 대비 큰 폭으로 상승한 8.0%로 조사됐다. 

올해 1분기 서울 A급 오피스 시장 평균 실질임대료는 전 분기 대비 2.3% 상승한 제곱미터(㎡)당 2만2679원을 기록했으며, 견고한 임차 수요 및 연초에 관찰되는 명목임대료 상승으로 주요 3대 권역 모두에서 실질임대료 상승이 확인됐다. 서울 A급 오피스 시장의 평균 실질임대료는 전분기 대비 2.3% 상승한 22,679원/㎡ 를 기록했다.

특히 강남권역에서는 신규 프라임 자산의 공급으로 인해 3.3% 상승한 24,988원/㎡ 를 기록했다. 올해 3분기 도심권역에 예정된 신규 공급 외에는 추가 예정된 공급이 없어 향후 전반적인 경기 회복세와 제한적 공급으로 추가적인 공실 회복이 기대되며, 실질임대료도 상승세를 유지할 것으로 전망된다.

도심권역의 경우 삼일빌딩에 SK 네트웍스 및 계열사와 서울 관광플라자 조성을 위한 관련 협회의 이전이 완료되었고, 케이뱅크의 을지트윈타워 이전과 대우조선해양의 그랜드센트럴 입주가 1분기 내 완료되면서 해당 자산들의 공실 해소에 크게 기여했다.

CBRE 관계자들은 “꾸준한 임대차 활동으로 인해 공실면적의 해소가 이루어진 자산들을 중심으로 임차인에게 제공되는 무상임대기간의 제공이 축소되는 모습이 관찰됐다”면서 “이와 더불어, 견고한 임차 수요 및 연초에 관찰되는 명목임대료의 상승으로 인해 세 권역 모두에서 실질임대료의 상승이 확인됐다”고 말했다.

◇ 리테일, 소매판매액 소폭상승…서울 가두 상권은 일부 공실률 유지

 

자료=CBRE코리아

 

리테일 시장은 통계청 자료를 바탕으로 올해 1, 2월 소매 판매액 흐름을 분석한 결과, 무점포 소매 부분의 지속적 성장과 백화점 부분의 큰 회복이 관찰된 것으로 나타났다. 따라서, 1분기 소매판매액은 전년 동기 대비 소폭 상승할 것으로 전망된다. 2020년 총 소매 판매액은 약 370조를 기록한 바 있다. 

높은 구매력을 바탕으로 명품 브랜드를 찾는 젊은 세대의 수요가 증가하면서 백화점 및 명품 브랜드들은 MZ세대를 겨냥한 제품의 디자인과 마케팅에 변화를 주는 흐름이 나타났다. 서울 주요 가두 상권에서 여전히 일부 공실률이 유지되면서 임대인이 좀 더 유연해지는 모습도 관찰됐다. 이에 따라 코로나19 여파에서 비교적 선방한 브랜드의 경우 현재 임차인 우위 시장을 사업 확장의 기회로 삼고 핵심 상권 내 주요 위치에 진출하고자 하는 움직임을 보였다.

◇ 수도권 물류 평균 공실률 약 3% 중반, 전체 투자 규모 중 85% 국내 자본

 

자료=CBRE코리아

 

물류 시장은 올해 총 약 200만 제곱미터 이상 규모의 신규 A급 물류센터 공급이 예정된 가운데 올해 예정 공급량의 25% 수준인 약 50만 제곱미터가 1분기 내 준공 완료된 것으로 조사됐다. 신규 공급된 자산으로는 인천 소재 항동스마트물류센터, 아레나스영종, 시흥 소재 로지스코물류센터 등 프라임급 자산을 포함해 총 5개 자산이 확인됐다. 해당 신규 자산은 공급과 동시에 대부분의 면적이 흡수됐으며, 대다수 이커머스와 3자물류(3PL·Third Party Logistics) 업체의 확장 수요로 확인됐다. 수도권 물류 시장 평균 공실률은 약 3% 중반 수준으로, 배송 물량 증가에 따른 추가 면적에 대한 수요가 신규 자산의 활발한 임차 활동으로 이어지고 있는 것으로 분석됐다.

임동수 CBRE코리아 대표는 “올 1분기 투자 규모 가운데 85%가 국내 자본으로 조사되며 지난해에 이어 국내 투자자의 투자 활동이 활발하게 이루어졌다”며 “특히 지난해 다소 부진했던 호텔 거래의 경우 최근 우수한 입지 내 재개발 잠재력 있는 일부 자산을 중심으로 투자자의 수요가 관찰되면서 올해 해당 섹터의 투자 규모는 지난해 대비 크게 증가할 것으로 예상된다”고 밝혔다.SW

oyj@economicpost.co.kr



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